Tal como o título constitutivo, também os
regulamentos são uma expressão de autonomia privada na definição
concreta do estatuto do direito real de propriedade horizontal,
completando e adaptando o regime legal, ou substituindo-o naquilo que
ele tem de supletivo. O regulamento do condomínio é um conjunto de
regras gerais e abstractas, destinado a disciplinar a acção dos
condóminos no gozo e administração do edifício e, tal como o
título constitutivo, vincula quer os condóminos, quer todos aqueles
que exerçam ou venham a exercer poderes de facto sobre uma fracção
autónoma, v.g., arrendatários, promitentes-compradores,
comodatários.
O nosso Código Civil faz referência ao
regulamento do condomínio em duas disposições: no artigo 1418.º,
n.º 2, e no ar-tigo 1429.º-A, ambos com a redacção que lhes foi
dada pelo DL 267/94, de 25 de Outubro. Segundo o artigo 1418.º, n.º
2, alínea b), o título constitutivo pode conter um regulamento do
condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das
partes comuns, quer das fracções autónomas. Nos termos do artigo
1429.º-A, “havendo mais de quatro condóminos e caso não faça
parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do
condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das
partes comuns”. A feitura deste regulamento compete à assembleia
de condóminos ou ao administrador, se aquela não o houver
elaborado.
O título constitutivo é, em geral, uma declaração
unilateral do proprietário, ou uma sentença do juiz, em que se
exprime a vontade ou a decisão de sujeitar o edifício ao regime da
propriedade horizontal e em que são estabelecidos os poderes dos
condóminos sobre as fracções autónomas e sobre as partes comuns,
sendo, assim, um acto modelador do estatuto da propriedade
horizontal. A assembleia de condóminos e o administrador são, nos
termos do artigo 1430.º, n.º 1, os órgãos administrativos a quem
cabe a disciplina do uso, fruição e conservação das partes e
serviços comuns.
O regulamento previsto no artigo 1418.º,
n.º 2 e o regulamento previsto no artigo 1429.º-A podem coexistir,
porque têm, ou podem ter, conteúdos diferentes. O regulamento a
conter no título constitutivo tem, à partida, um conteúdo mais
amplo do que o regulamento a elaborar pela assembleia de condóminos
ou pelo administrador: pode disciplinar o uso, a fruição e a
conservação, quer das partes comuns do edifício, quer das fracções
autónomas do prédio constituído em propriedade horizontal. O
artigo 1429.º-A refere-se ao regulamento do condomínio como aquele
que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns do
edifício; este é o regulamento de condomínio propriamente dito,
que incide sobre matérias que cabem na competência dos órgãos
administrativos, e que têm um âmbito decisório limitado: não
alteram a distribuição de poderes entre os condóminos, mas apenas
disciplinam o exercício desses mesmos poderes pelos seus titulares
(v.g., o regulamento pode incidir sobre a abertura e fecho da porta
da rua, dispor regras sobre a utilização do elevador, sobre os
cuidados a ter com o jardim comum, sobre a forma de acesso e de
utilização das instalações ou espaços comuns, como arrecadações,
sótãos, garagens ou piscina).
As normas que incidam sobre
este núcleo mínimo de matérias — uso, fruição e conservação
das partes comuns do edifício — têm carácter regulamentar, e
podem ser alteradas por maioria dos condóminos. A disciplina das
partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal
resolve problemas e necessidades que variam constantemente e, por
isso, foi-lhe fixado um regime decisório expedito, de deliberação
maioritária em assembleia, ou por decisão do administrador.
Quanto à modificabilidade, o regulamento contido no título
constitutivo, formalizado por escritura pública e sujeito a registo
segue as regras gerais: nos termos do artigo 1419.º, n.º 1, só
pode ser modificado havendo acordo de todos os condóminos, também
por escritura pública. O regulamento aprovado pela assembleia ou
elaborado pelo administrador é modificável por deliberação
simples da assembleia de condóminos, desde que regularmente
constituída.
Em resumo, segundo o artigo 1418.º, n.º 2, b),
o regulamento do condomínio a inserir no título constitutivo pode
disciplinar o uso, a fruição e a conservação, quer das partes
comuns quer das fracções autónomas. Este regulamento participa
definitivamente na natureza do título constitutivo, modelando o
direito de cada condómino sobre a sua fracção autónoma. Por
exemplo, o regulamento inserido no título constitutivo pode
estabelecer a proibição da colocação de vasos de flores nas
varandas, da secagem da roupa em determinados dias ou em determinadas
partes do edifício, ou da detenção de animais de companhia nas
fracções autónomas, definindo assim o direito de propriedade de
cada condómino.
O regulamento, stricto sensu, é um instrumento
de gestão das partes comuns do edifício. A assembleia de condóminos
ou o administrador não podem decidir sobre o uso das fracções
autónomas, salvo nos casos especiais previstos na lei (cfr. artigos
1422.º, n.º 2 a 4; 1422.º-A, n.º 3, 1428.º e 1429.º e artigo
5.º, n.º 2, do Decreto-Lei 268/94, de 25 de Outubro), logo o
regulamento elaborado pela assembleia de condóminos não pode
proibir a detenção de animais numa fracção autónoma.
