O art. 1425º do Cód. Civil, sob a epígrafe “Inovações”, estabelece no seu nº 1 que «as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.»
Depois, no nº 2 do mesmo preceito acrescenta-se que
«nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de
prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas
próprias como das comuns.»
Por inovação entende-se
toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente
concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade
horizontal, sendo, assim, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns,
quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à sua afetação
ou destino. Essa modificação tanto pode ter como fim o de proporcionar a um, a
vários ou à totalidade dos condóminos maiores vantagens ou benefícios, ou um
uso ou gozo mais cómodo, como traduzir-se na supressão de coisas comuns
existentes. O que releva é que seja criado algo de novo ou de diferente nas
partes comuns do edifício.
No caso concreto de ocupação por parte de dois condóminos, com uma varanda, na área frontal
às frações A e B, ocupando uma parte comum do prédio, mais concretamente uma
parte da zona ajardinada, consubstancia uma inovação. Com efeito, essa área
comum deixa de estar afeta ao uso indiferenciado de todos os condóminos, como é
da sua essência, e passa a estar afeta ao uso exclusivo dos proprietários das
frações A e B. Apenas estes passarão a retirar benefícios dessa parte comum.
Daqui resulta que a instalação dessa varanda
traduz modificação na afetação de uma coisa comum, transformando um espaço que
era suscetível de ser utilizado por todos os condóminos numa área afeta em
exclusivo aos proprietários das frações A e B, o que conduz à aplicação do art.
1425º do Cód. Civil, inicialmente referido.
Na verdade, a ocupação do
espaço comum, a que se vem fazendo referência, com uma varanda, causa prejuízo
aos outros condóminos pois trata-se de uma área comum, suscetível de ser efetivamente
utilizada pelos condóminos e que fica reduzida, uma vez que, tendo sido
colocada uma varanda num espaço comum, os demais condóminos deixam de poder
usá-lo com plena liberdade.
Conclui-se assim que a instalação de uma varanda
em parte comum prejudica a utilização desse mesmo espaço por parte dos
restantes condóminos, o que determina a aplicação ao caso do regime previsto no
nº 2 do art. 1425º do Cód. Civil.
Se a instalação da varanda numa parte comum for aprovada
em assembleia, na qual estejam presentes condóminos representativos de menos de
2/3 do capital investido, tratar-se-á de uma deliberação da assembleia
contrária à lei e, por isso, anulável a requerimento de qualquer condómino que
a não tenha aprovado, (cfr. art. 1433º, nº 1 do Cód. Civil).
