O Respeito nas Assembleias de Condomínio: Direitos, Deveres e os Limites da Urbanidade

A gestão de condomínios é, essencialmente, uma atividade de proximidade humana. Ao longo dos nossos 30 anos de experiência no setor, na Serventia temos tido o privilégio de acompanhar a valorização do património de milhares de famílias. Contudo, a par dos bons momentos, assistimos também a um fenómeno que, embora minoritário, merece uma reflexão profunda: a atitude agressiva e hostil que alguns condóminos adotam face às equipas de administração.

É tempo de desmistificar conceitos antigos e repor a verdade jurídica e social. Uma empresa de gestão de condomínios é um prestador de serviços contratado pela Assembleia de Condóminos. Não existe, portanto, qualquer relação de subordinação pessoal. Nenhum condómino, a título individual, é "patrão" do administrador. E mesmo que a natureza da relação fosse outra, há um princípio universal que se sobrepõe a qualquer contrato: ninguém tem o direito de ser malcriado, insultar ou faltar ao respeito a quem está a trabalhar. O direito à honra e à dignidade profissional são inalienáveis.

O formalismo legal das Assembleias

As Assembleias Gerais são o órgão soberano do condomínio, mas o seu funcionamento não é livre de regras. A participação nas deliberações exige o cumprimento de formalismos legais, a começar pelo ato obrigatório de assinar a folha de presenças. Este documento é a garantia legal da constituição da mesa, do cálculo de maiorias (quórum) e da própria validade das decisões que ali são tomadas.

Quando um condómino adota uma postura de rutura — recusando-se a assinar a folha de presenças, invadindo o recinto, insultando a mesa e perturbando o bom andamento dos trabalhos —, está a violar as regras mais elementares da convivência democrática e do Código Civil.

A intervenção policial como última instância jurídica

Perante cenários limite, em que a agressividade verbal impede a continuidade da reunião e o cidadão em infração se recusa a identificar-se formalmente (através da assinatura da folha), a chamada das autoridades (PSP/GNR) constitui uma solução de última instância inteiramente legítima.

Esta medida, embora drástica, serve propósitos estritamente legais:

• Restabelecer a ordem pública e a segurança de todos os condóminos presentes.
• Garantir a identificação formal do indivíduo que se recusa a cumprir as regras do recinto, mas que exige impor a sua voz.
• Constituir prova material (através do auto de ocorrência policial) para um posterior procedimento judicial, seja ele de natureza cível ou criminal (por injúrias ou difamação).

Defender o civismo é valorizar o condomínio

Na Serventia, acreditamos que a firmeza na condução das assembleias é a única forma de proteger a maioria dos condóminos que comparece com espírito construtivo e urbano. A tolerância para com a falta de civismo prejudica o debate, atrasa as decisões importantes e destrói o ambiente de vizinhança.

A diplomacia e a abertura ao diálogo são marcas registadas da nossa atuação há três décadas, mas terminam sempre onde começa a ofensa. Exigir respeito mútuo é o primeiro passo para garantir que o património de todos é gerido com a dignidade que merece

Nova Alteração ao Regime de AL no Funchal

 

Regulamento Municipal do Alojamento Local no Funchal: o que muda para quem quer abrir um AL e para quem já explora um

by MB Advogados | 29/06/2026 | Artigos, Notícias

Conforme divulgado pela MB Advogados, A Câmara Municipal do Funchal aprovou o novo Regulamento Municipal de Gestão dos Estabelecimentos de Alojamento Local, que regula a atividade no concelho com regras claras sobre onde, como e em que condições é admissível operar alojamento local. Com este artigo explicamos, em termos práticos, o que muda para quem já tem alojamento local no Funchal e o que deve ser observado por proprietários, gestores e investidores no setor.

Quem já tem AL registado mantém o registo

A regra mais importante para quem já opera alojamento local no Funchal é esta: os estabelecimentos, licenciados e registados à data da entrada em vigor do regulamento, mantêm a sua atividade. O regulamento não tem efeito retroativo sobre títulos validamente constituídos, pelo que o novo regime só é aplicável a novos registos e a algumas obrigações de funcionamento que passam a ser exigíveis a todos os operadores.

Novas obrigações aplicáveis a todos os AL no Funchal

Independentemente do estabelecimento ser anterior ou posterior ao regulamento, há um conjunto de deveres a que todos os titulares de exploração de alojamento local no Funchal passam a estar obrigados:

1. Gestão de resíduos sólidos urbanos: o titular de exploração é responsável pela correta deposição e separação dos resíduos produzidos pela atividade, devendo respeitar os horários e locais definidos pelo município.
2. Informação aos hóspedes em quatro línguas: o regulamento obriga à disponibilização de informação acessível sobre separação de resíduos e regras de convivência ambiental, no mínimo, em quatro idiomas, sendo que o português e o inglês são obrigatórios.
3. Tarifário de água não domésticos: o consumo de água nos estabelecimentos de alojamento local passa a ser tarifado como consumo não doméstico, na vertente comércio. Este é um impacto direto na estrutura de custos da atividade e deve ser ponderado pelos operadores.
4. Identificação obrigatória do número de registo: o titular de exploração deve identificar o número de registo do estabelecimento em todos os atos em que invoque essa qualidade, designadamente nos anúncios e nas plataformas eletrónicas de reservas (Booking, Airbnb, Vrbo e outras).
5. Sujeição a vistorias e inspeções: o município mantém o poder de realizar vistorias e inspeções para verificação do cumprimento do regulamento, podendo articular com a Direção Regional do Turismo, a Autoridade Regional das Atividades Económicas e as autoridades policiais.

Quando se pode perder o registo de AL no Funchal

O regulamento amplia o regime de cancelamento de registo de alojamento local previsto no regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Para além das causas previstas no artigo 9.º do Regime Jurídico, a Câmara Municipal pode determinar o cancelamento sempre que se verifiquem informações falsas ou documentos desconformes no registo, instalação irregular em áreas de contenção ou se verifique a existência de contrato de arrendamento habitacional nos dois anos anteriores ao registo.

Uma vez que o cancelamento do registo determina a cessação imediata da exploração, nos casos em que existam dúvidas sobre a regularidade da instrução originária do registo a situação deve ser acompanhada com cuidado.

Suspensão do registo para arrendar: uma opção a considerar

O regulamento prevê uma figura alternativa para os titulares de AL localizados em áreas de contenção. O titular pode suspender a exploração por um período máximo de cinco anos, para afetar o imóvel a arrendamento habitacional, mantendo o direito de retomar o AL findo esse prazo.

A comunicação à Câmara deve incluir cópia do contrato de arrendamento e do comprovativo de pagamento do Imposto do Selo. Para quem tenha imóvel em zona de pressão ou em fração que não esteja a render como esperado, esta possibilidade pode ser uma alternativa estratégica relevante, pois permite manter o direito previamente adquirido do registo de AL.

Áreas de contenção: o que são e onde se aplicam

O regulamento define duas áreas de contenção no concelho do Funchal:

1. Área de contenção 1 – freguesia da Sé.
2. Área de contenção 2 – restantes freguesias do concelho (Imaculado Coração de Maria, Monte, Santa Luzia, Santa Maria Maior, Santo António, São Gonçalo, São Martinho, São Pedro e São Roque).

Em ambas as áreas há interdição de novos registos, mas com regimes diferenciados. Na área de contenção 1, correspondente à freguesia da Sé, a interdição é total e abrange todas as modalidades de alojamento local, sem exceção dentro do regime geral. Na área de contenção 2, são admitidos novos registos nas modalidades de moradia e quartos inseridos em moradia, desde que cumpridos os requisitos do regulamento.

Para quem queira abrir novo AL no Funchal

Quem pretende iniciar nova atividade de alojamento local no Funchal deve ter presente que o regulamento estabelece um regime de exceções qualificadas que permite, em condições específicas, a atribuição de novos registos mesmo em áreas de contenção. Estas exceções abrangem, designadamente, edifícios reabilitados ao abrigo de incentivos municipais, imóveis devolutos há mais de três anos ou edifícios reconstruídos por imposição camarária após vistoria.

Para apartamentos e estabelecimentos de hospedagem (incluindo hostels), o regulamento exige ainda que o edifício esteja integralmente afeto a uso de comércio ou serviços. Esta é a restrição com maior impacto para novos projetos de alojamento local em edifícios residenciais do Funchal.

Carregamento de carros elétricos nos condomínios

A mobilidade elétrica está a transformar o panorama urbano em Portugal e as novas construções terão de acompanhar esta tendência, nomeadamente na disponibilização para permitir o carregamento de veículos elétricos.

Conforme publicação recente do PortalEnergia, para os edifícios antigos, não há obrigatoriedade de adaptação. No entanto, o decreto-lei recentemente aprovado pelo Governo, permite que qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal instale pontos de carregamento, desde que cumpram os requisitos técnicos definidos pela Direção Geral de Energia e Geologia (DGEG).

A instalação em áreas comuns do prédio requer uma comunicação prévia à administração do condomínio, com pelo menos 30 dias de antecedência. A administração só pode opor-se se o equipamento colocar em risco a segurança de pessoas ou bens, ou se dificultar o acesso aos espaços comuns.

A possibilidade de carregar o carro em casa é uma vantagem significativa para os proprietários de veículos elétricos. Evita deslocações desnecessárias a postos de carregamento públicos e reduz o tempo de espera. Além disso, o custo de carregamento doméstico tende a ser mais baixo, o que pode representar uma poupança considerável a longo prazo.

Do ponto de vista ambiental, esta medida contribui para a redução das emissões de CO2, alinhando-se com os objetivos do Pacto Ecológico Europeu.

A transição para veículos elétricos é um passo crucial para combater as alterações climáticas, e a adaptação das infraestruturas urbanas é essencial para garantir que esta transição seja bem-sucedida.

Por outro lado, há preocupações sobre os custos iniciais para os promotores imobiliários. No entanto, estudos indicam que o investimento em infraestruturas de carregamento pode aumentar o valor de mercado dos imóveis, tornando-os mais atrativos para potenciais compradores.

A adaptação das infraestruturas urbanas às necessidades dos veículos elétricos não é apenas uma questão de conveniência, mas uma necessidade urgente. Com o aumento contínuo da procura por carros elétricos, é fundamental que os edifícios estejam preparados para suportar esta mudança.

Para os condomínios já existentes, a instalação de pontos de carregamento pode ser feita de forma faseada, com o apoio de incentivos governamentais e parcerias com empresas especializadas. A chave está em planear com antecedência e garantir que as infraestruturas elétricas estejam dimensionadas para suportar a carga adicional.

Esta medida representa um avanço significativo na transição para uma mobilidade mais sustentável em Portugal, preparando o país para os desafios e oportunidades do futuro.

Alojamento Local - Alteração da legislação e levantamento de restrições

 

1. Em conformidade com o Decreto-Lei n.º 76/2024 de 23 de outubro, inexiste a obrigatoriedade de autorização da Assembleia Geral de Condóminos para o exercício da atividade de AL em fração autónoma destinada a habitação. (Já não é obrigatória a entrega da ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação do AL para solicitar uma licença de alojamento local.)

2. A proibição do exercício da atividade de alojamento local pode constar no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante.

 

3. Se o regulamento do condomínio já restringe o AL, a mudança dessas regras para permitir ou regulamentar a prática de AL exigirá a maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio.

4. É possível a criação ou alteração ao regulamento de condomínio, com o objetivo de proibir o exercício da atividade de alojamento local no prédio. A pretensão pode ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para o futuro aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local submetidos em data posterior à deliberação.

5. No caso em que o AL comprovadamente “perturbe a normal utilização do prédio”, impeça vizinhos de descansar, ou cause incómodo aos outros residentes do prédio, os condóminos poderão apresentar na Câmara Municipal um pedido de cancelamento da licença.

6. A oposição ao exercício da atividade de alojamento local numa determinada fração autónoma deve ser fundamentada e aprovada pela assembleia de condóminos por mais de metade da permilagem do edifício e fundada na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

7. Nos casos mencionados nos pontos 5 e 6, a Câmara Municipal pode, num prazo de 60 dias, iniciar um processo de “aceitação de compromissos e condições” a ser acompanhado pelo provedor do alojamento local municipal, para reconsideração do pedido de cancelamento de licença. Assim, apenas se/quando este compromisso não for viável é que poderá ocorrer o cancelamento por parte da Câmara.

8. É obrigatório que o Turismo de Portugal disponibilize no seu site a informação sobre os AL's ativos. Além do nome do estabelecimento, capacidade máxima e a informação dos titulares da licença agora deve constar a informação da data de validade do seguro obrigatório do alojamento local.

9. Os titulares de alojamento local são obrigados a partilhar com o condomínio o contacto telefónico e também o seu endereço de correio eletrónico.

As principais alterações à legislação do alojamento local prendem-se com:

- Eliminação da caducidade das licenças: As licenças não têm mais uma duração temporal (5 anos, renovável por idênticos períodos), nem será obrigatório seguir qualquer procedimento para as manter ou renovar. A licença não expira em cinco anos, sendo uma licença sem prazo de validade.

- Possibilidade de transmissão de licenças: as licenças são novamente transmissíveis, e são-no também as empresas que detenham registos.

- Redução dos poderes do condomínio: é possível solicitar uma licença sem necessitar da permissão do condomínio, apesar de continuar a ter de cumprir com o regulamento do edifício em questão, e de este regulamento poder de facto proibir a instalação de novos AL's.

- Os condóminos têm o direito de opor-se ao exercício do alojamento local em casos específicos. A oposição é permitida através de uma deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, especialmente em situações de perturbação da paz e do sossego. A decisão final cabe ao presidente da Câmara Municipal.

- Possibilidade de obtenção de licenças de alojamento local: a proibição quase generalizada imposta pelo Mais Habitação foi revertida, devolvendo aos municípios a capacidade de legislação do alojamento local no seu território, incluindo a capacidade de emissão ou de proibição de emissão de novas licenças com base no perfil habitacional de cada freguesia ou parte de freguesia.

- Os municípios poderão sempre aprovar regulamentos para o alojamento local que voltem a impor termos revogados neste Decreto-Lei, como prazos de validade ou restrições de transmissão, se assim o decidirem.

- Mais poder aos municípios: O novo regime valoriza o papel dos municípios, concedendo-lhes autoridade para regulamentar o alojamento local em alinhamento com as particularidades do seu território. Os municípios podem aprovar um regulamento administrativo que vise regular a atividade de AL e consequentemente criar um “provedor do alojamento local” para mediação de conflitos.

- A responsabilidade pela fiscalização recai agora sobre a ASAE e as câmaras municipais, enquanto as juntas de freguesia deixam de ter competências nesta área.

https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/76-2024-892301177

ALOJAMENTO LOCAL - NOVAS LICENÇAS E CANCELAMENTO DAS ATUAIS (*)

1. Por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício os condóminos podem pôr termo aos registos de Alojamento Local que tenham sido emitidos sem a sua aprovação.

 

2.  Para efeitos do cancelamento do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao presidente da câmara municipal competente, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação.

 

3. No caso de novos registos em frações autónomas que se destinem a habitação, eles só podem ser atribuídos se o condomínio, por unanimidade, o autorizar. Tal só não acontecerá se o título constitutivo prever a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.

 

4. Por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, a assembleia geral de condóminos pode determinar que os estabelecimentos de  alojamento local disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos.

5. A contribuição adicional a deliberar tem como limite máximo 30% do valor da quota anual que cabe à fração em regime de Alojamento Local. O pagamento deste contributo tem como critério as despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns que se traduz no aumento das despesas do condomínio, nomeadamente, consumo de eletricidade, uso dos elevadores, das partes comuns, garagens, limpeza, entre outros. Esta contribuição para ser aplicada tem de estar incluída no Regulamento Interno do Condomínio e tem de ser aprovada sem oposição e por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (50+1%)

6. É obrigatório para o titular da exploração celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento, com o capital mínimo de 75.000,00 € por sinistro, ficando ainda obrigado a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio no ou com origem no estabelecimento.

7. Os registos de Alojamento Local (AL) terão uma duração de 5 (cinco) anos, renovável por idênticos períodos, sendo a primeira renovação contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público.

8. As Juntas de Freguesia passam a ter as mesmas competências de fiscalização que atualmente são atribuídas à ASAE e às Câmaras Municipais.

(*) Em conformidade com a Lei nº 56 / 2023, de 6 de outubro

Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal

 

A Lei 8/2022, de 10 de janeiro, procedeu à revisão do regime da propriedade horizontal, alterando os artigos 1419º, 1424º, 1427º, 1431º, 1432º, 1436º, 1437º, do Código Civil, o Decreto-Lei 268/94, de 25 de Outubro, que consagra normas regulamentares da propriedade horizontal, que igualmente republica, e o Código do Notariado.

As alterações entram em vigor em 10 de Abril de 2022.

Em relação à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, a falta de acordo total pode ser suprida judicialmente sempre que os votos representativos dos condóminos que com ela não concordem sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

Livre do novo coronavírus - COVID-19

SE VAI TER DE SAIR DE CASA:

1. Tratar da sua higiene pessoal e tomar o pequeno almoço.
2.  Lavar EXTRAORDINARIAMENTE bem as mãos imediatamente antes de sair de casa.
3. Usar um lenço de papel para abrir a maçaneta da porta de casa e fechar a porta.
4. Usar o lenço de papel para carregar nos botões do elevador e na porta do prédio.
5. Usar um lenço de papel para carregar em qualquer botão pelo caminho até ao seu transporte.
6. Usar o lenço de papel no que tocar em transportes públicos.
7. Se viajar em transportes públicos e nos elevadores vire as costas a qualquer pessoa.
8. Não fale com NINGUÉM (mesmo que pareça má educação).
9. Quando chegar ao trabalho lave muito bem as mãos novamente.
10. Toque apenas no essencial, limpe o seu teclado e monitor.
11. Coma sozinho, se possível.
12. Fale e contacte o mínimo indispensável com os seus colegas e clientes.
13. Mantenha pelo menos 1 metro de distância com qualquer pessoa.
14. Lave frequentemente as mãos enquanto está no trabalho e mais uma vez antes de sair do local.
15. No regresso a casa, use o lenço de papel da mesma maneira que fez no início do dia em todos os botões que carregar.
16. Ao chegar a casa lave imediatamente EXTRAORDINARIAMENTE bem as mãos.

VAMOS FAZER ISTO COM UM SORRISO?

Parece um filme de ficção científica/terror mas se todos fizermos isto e levarmos isto de forma bem disposta podemos baixar a curva de infetados que já está em fase de subida.

A Ministra da Saúde prevê que o pico vai ser no fim de Abril. Vão ser semanas muito difíceis. Não as tornemos mais difíceis ainda. Não podemos travar a onda, mas podemos abrandá-la. Mas temos de o fazer TODOS. Só um não chega. Não tenha medo de ser o único. Se fizer bem, outros irão imitá-lo.

E OS AVÓS?

Não deixem os vossos filhos com os avós. É um perigo para os avós. Não facilite. Faça das tripas coração. No caso dos profissionais de saúde e das forças de segurança, a Ministra da Saúde acabou de anunciar que podem indicar uma terceira pessoa (sem ser os avós) para ficarem com eles e receber por isso. Vai ser publicado no Diário da República. Aguardemos pelos detalhes. É uma alternativa a deixar os meninos nas escolas públicas que vão ficar abertas para os filhos dos profissionais que estão a trabalhar para nós com enorme risco e esforço.

E A PÁSCOA?

Este ano não há viagens de Páscoa pelo país para ninguém. Não façam viagens de passeio e lazer e para visitar familiares. Não espalhem o vírus. Podem achar que não estão infetados, mas podem estar neste momento.

TEM TOSSE OU FEBRE?

Livre-se de ir trabalhar. Não vai ajudar nada. Só vai piorar a situação de todos. Mesmo que não seja o vírus e seja só uma constipação normal, NÃO ARRISQUE. Fique em casa e não saia por nada. Contacte a linha Saúde 24.

SENTE-SE BEM?

Ótimo. Se está em casa com os filhos fique o maior número possível de horas em casa. Se sair à rua não contacte com outras pessoas. Leve os miúdos à rua e volte rapidamente. Não toque em nada. Lave muito bem as mãos ANTES de sair de casa e DEPOIS de regressar a casa. Atenção ao lenço de papel nas maçanetas e elevadores. É a mesma coisa como se fosse trabalhar. Limpe bem a sua casa e todas as superfícies.

SENTE-SE MAL?

Se está de quarentena ou infetado tem de OBRIGATORIAMENTE FAZER ISTO EM CASA

1. Dormir num quarto separado.

2. Ficar SEMPRE no quarto (sim, 14 dias).

3. Se sair do quarto, use máscara, não toque em nada e mantenha-se afastado da família.

4. Leia muitos livros e mantenha-se ocupado como puder.

5. Deve receber a sua comida num tabuleiro e deve comer no quarto isoladamente.

6. Todos os utensílios devem ser muito bem lavados e deve usar preferencialmente sempre esses durante a doença.

7. O quarto deve ser limpo pelo próprio frequentemente.

8. Deve ter, se possível, uma casa de banho só para si.

9. Se usarem todos a mesma casa de bano, sempre que a utilizar deve ser desinfetada com detergente normal

10. CUMPRA o isolamento.

11. Não partilhe telemóveis, talheres, comandos de TV, etc.

A Diretora Geral da Saúde resumiu tudo numa frase:

“Estamos em guerra”. Estamos. Leve isto a sério. Por todos nós.

O país tem de continuar a trabalhar. Com estes comportamentos estamos a contribuir para manter o emprego de milhares e os rendimentos das famílias.