Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal

 

A Lei 8/2022, de 10 de janeiro, procedeu à revisão do regime da propriedade horizontal, alterando os artigos 1419º, 1424º, 1427º, 1431º, 1432º, 1436º, 1437º, do Código Civil, o Decreto-Lei 268/94, de 25 de Outubro, que consagra normas regulamentares da propriedade horizontal, que igualmente republica, e o Código do Notariado.

As alterações entram em vigor em 10 de Abril de 2022.

Em relação à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, a falta de acordo total pode ser suprida judicialmente sempre que os votos representativos dos condóminos que com ela não concordem sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

Livre do novo coronavírus - COVID-19

SE VAI TER DE SAIR DE CASA:

1. Tratar da sua higiene pessoal e tomar o pequeno almoço.
2.  Lavar EXTRAORDINARIAMENTE bem as mãos imediatamente antes de sair de casa.
3. Usar um lenço de papel para abrir a maçaneta da porta de casa e fechar a porta.
4. Usar o lenço de papel para carregar nos botões do elevador e na porta do prédio.
5. Usar um lenço de papel para carregar em qualquer botão pelo caminho até ao seu transporte.
6. Usar o lenço de papel no que tocar em transportes públicos.
7. Se viajar em transportes públicos e nos elevadores vire as costas a qualquer pessoa.
8. Não fale com NINGUÉM (mesmo que pareça má educação).
9. Quando chegar ao trabalho lave muito bem as mãos novamente.
10. Toque apenas no essencial, limpe o seu teclado e monitor.
11. Coma sozinho, se possível.
12. Fale e contacte o mínimo indispensável com os seus colegas e clientes.
13. Mantenha pelo menos 1 metro de distância com qualquer pessoa.
14. Lave frequentemente as mãos enquanto está no trabalho e mais uma vez antes de sair do local.
15. No regresso a casa, use o lenço de papel da mesma maneira que fez no início do dia em todos os botões que carregar.
16. Ao chegar a casa lave imediatamente EXTRAORDINARIAMENTE bem as mãos.

VAMOS FAZER ISTO COM UM SORRISO?

Parece um filme de ficção científica/terror mas se todos fizermos isto e levarmos isto de forma bem disposta podemos baixar a curva de infetados que já está em fase de subida.

A Ministra da Saúde prevê que o pico vai ser no fim de Abril. Vão ser semanas muito difíceis. Não as tornemos mais difíceis ainda. Não podemos travar a onda, mas podemos abrandá-la. Mas temos de o fazer TODOS. Só um não chega. Não tenha medo de ser o único. Se fizer bem, outros irão imitá-lo.

E OS AVÓS?

Não deixem os vossos filhos com os avós. É um perigo para os avós. Não facilite. Faça das tripas coração. No caso dos profissionais de saúde e das forças de segurança, a Ministra da Saúde acabou de anunciar que podem indicar uma terceira pessoa (sem ser os avós) para ficarem com eles e receber por isso. Vai ser publicado no Diário da República. Aguardemos pelos detalhes. É uma alternativa a deixar os meninos nas escolas públicas que vão ficar abertas para os filhos dos profissionais que estão a trabalhar para nós com enorme risco e esforço.

E A PÁSCOA?

Este ano não há viagens de Páscoa pelo país para ninguém. Não façam viagens de passeio e lazer e para visitar familiares. Não espalhem o vírus. Podem achar que não estão infetados, mas podem estar neste momento.

TEM TOSSE OU FEBRE?

Livre-se de ir trabalhar. Não vai ajudar nada. Só vai piorar a situação de todos. Mesmo que não seja o vírus e seja só uma constipação normal, NÃO ARRISQUE. Fique em casa e não saia por nada. Contacte a linha Saúde 24.

SENTE-SE BEM?

Ótimo. Se está em casa com os filhos fique o maior número possível de horas em casa. Se sair à rua não contacte com outras pessoas. Leve os miúdos à rua e volte rapidamente. Não toque em nada. Lave muito bem as mãos ANTES de sair de casa e DEPOIS de regressar a casa. Atenção ao lenço de papel nas maçanetas e elevadores. É a mesma coisa como se fosse trabalhar. Limpe bem a sua casa e todas as superfícies.

SENTE-SE MAL?

Se está de quarentena ou infetado tem de OBRIGATORIAMENTE FAZER ISTO EM CASA

1. Dormir num quarto separado.

2. Ficar SEMPRE no quarto (sim, 14 dias).

3. Se sair do quarto, use máscara, não toque em nada e mantenha-se afastado da família.

4. Leia muitos livros e mantenha-se ocupado como puder.

5. Deve receber a sua comida num tabuleiro e deve comer no quarto isoladamente.

6. Todos os utensílios devem ser muito bem lavados e deve usar preferencialmente sempre esses durante a doença.

7. O quarto deve ser limpo pelo próprio frequentemente.

8. Deve ter, se possível, uma casa de banho só para si.

9. Se usarem todos a mesma casa de bano, sempre que a utilizar deve ser desinfetada com detergente normal

10. CUMPRA o isolamento.

11. Não partilhe telemóveis, talheres, comandos de TV, etc.

A Diretora Geral da Saúde resumiu tudo numa frase:

“Estamos em guerra”. Estamos. Leve isto a sério. Por todos nós.

O país tem de continuar a trabalhar. Com estes comportamentos estamos a contribuir para manter o emprego de milhares e os rendimentos das famílias.

Condomínio proíbe alojamento local mas tem de recuar

O Tribunal da Relação do Porto (TRP) (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 25192/16.3T8PRT.P1, de 10 de janeiro de 2019) decidiu que sem a concordância do proprietário da fração destinada a habitação e afeta a alojamento local não pode a assembleia de condóminos deliberar no sentido de proibir ou impor restrições ao uso da fração para essa finalidade.

Os proprietários de três frações autónomas de um prédio, destinadas a habitação e licenciadas para a atividade de alojamento local, recorreram a tribunal pedindo que fossem declaradas nulas ou ineficazes as deliberações da assembleia de condóminos que, por maioria, tinham vedado o acesso ao prédio a quem não fosse condómino, residente ou convidado, impedindo o uso das frações para a atividade de alojamento local.

O condomínio e os demais condóminos contestaram alegando que as frações estavam exclusivamente adstritas à função habitacional e se situavam num condomínio fechado, com piscina, sala de ginástica e bilhar, enumerando as consequências do maior afluxo de pessoas às partes comuns e pedindo para que os autores fossem condenados a cessar a exploração dos estabelecimentos de alojamento local que vinham desenvolvendo nas suas frações.

O tribunal julgou improcedente a ação, condenando os autores a cessarem a atividade de exploração de alojamento local, decisão da qual um deles recorreu para o TRP.

O TRP julgou procedente o recurso, revogando a sentença recorrida e declarando ineficazes as deliberações da assembleia geral de condóminos.

Decidiu o TRP que sem a concordância do proprietário da fração destinada a habitação e afeta a alojamento local não pode a assembleia de condóminos deliberar no sentido de proibir ou impor restrições ao uso da fração para essa finalidade.

Os conceitos de habitação e alojamento não são coincidentes. O conceito de habitação é mais amplo ou intenso. O turista é alguém que está de passagem, que se desloca para conhecer ou visitar outros locais e que vai regressar ao espaço onde tem a sua vida organizada e onde habita. Por isso, o turista não habita nos locais onde se hospeda ou aloja, ele apenas pernoita e descansa nesses locais para satisfação das suas necessidades de sono e repouso, aí guardando, durante o tempo da estadia, os bens indispensáveis à viagem que está a fazer.

Todavia, o conceito de alojamento, mais restrito, está contido no conceito de habitação, de maior abrangência. Habitar é algo mais do que apenas alojar, mas inclui todos os atos e utilidades característicos do conceito de alojar.

Nesse contexto, sendo certo que quem pode o mais deverá poder o menos, a utilização para alojamento temporário de turistas não diverge da utilização para habitação porque a pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita.

Acresce que as frações de alojamento local não são estabelecimentos hoteleiros que tenham de dispor de equipamentos, serviços e funcionários para receção dos turistas e prestação de outros serviços desejados pelos turistas.

Como tal, prevendo o título constitutivo da propriedade horizontal que determinada fração se destina à habitação, não existe, em princípio, impedimento a que o seu proprietário a afete a alojamento local de turistas. A circunstância desse alojamento ser prestado em regime de prestação de serviços não é bastante para afirmar que a utilização para alojamento é diversa e incompatível com a sua utilização para habitação.

Não existindo norma legal que, ao contrário do que acontece com os hostels, exija a autorização dos condóminos para a exploração de atividade de alojamento local em prédio constituído em propriedade horizontal em que coexista habitação. Nem podendo os condóminos, sem o voto favorável do condómino afetado, proibir ou impor restrições ao uso da fração para essa finalidade. Pelo que, tendo o condómino em causa votado contra as deliberações da assembleia geral, estas são quanto a ele, ineficazes, não podendo o mesmo ser obrigado a cessar a atividade de exploração de alojamento local na sua fração.

Elevadores com portas de patamar a dar diretamente para o interior de uma habitação.

Há promotores imobiliários, e também proprietários de apartamentos, que consideram uma mais-valia o facto de o elevador sair diretamente dentro de um apartamento. Seja qual for o cenário em que tal se verifica estamos perante uma situação proibida, e que como tal determina o encerramento do elevador.

A DGEG (Direção Geral de Energia e Geologia), através do Diretor de Serviços de Eletricidade distribuiu a circular 3/2010/DSE-EL indicando que as entidades fiscalizadoras aplicassem a cláusula C2 em todos estes casos. Esta circular veio estabelecer um padrão homogéneo de avaliação deste problema, dado que perante factos semelhantes havia diferentes interpretações da lei (DL 320/2002 de 28 de Dezembro) quer por parte de organismos diferentes, quer dentro do mesmo organismo em regiões distintas.

Identificou-se assim um problema, mas ficava ainda por resolver o modo de resolução que se teria de adaptar. De uma forma pragmática o Diretor dos Serviços de Eletricidade, que assina a circular, separou os casos no que se refere ao tempo em que o elevador foi instalado, antes ou depois da diretiva (1998), e determina ações distintas para cada caso.

Para os elevadores instalados antes da entrada em vigor da Diretiva 95/16/CE, transposta pelo DL 295/98 de 22 de Setembro, devem ser tomadas todas as medidas possíveis para eliminar ou reduzir o risco existente, adotando-se as soluções técnicas adequadas a cada situação.

Caso se verifique, que de todo não é possível, implementar medidas ou soluções técnicas capazes de reduzir ou eliminar o risco em causa, proceder-se-á do seguinte modo:

1. Serão tomadas medidas para garantir que a chave do piso ou apartamento em causa está permanentemente disponível (24h por dia);

2. O proprietário ou seu representante deverá redigir e subscrever uma declaração na qual, para além da sua identificação e/ou da sociedade que representa, indicará:

2.1 O local onde a chave se encontra:

2.2 Que tomou conhecimento da situação de risco resultante da falta de acesso ao seu piso/apartamento e das responsabilidades que daí decorrem;

2.3 Que se compromete a estabelecer com a Administração do Edifício um acordo para a manutenção programada do ascensor, incluindo o acesso à porta do elevador que se encontra inacessível.

3. Estra declaração, uma vez redigida nos termos acima referidos deve ser anexa ao processo do ascensor.

Para o caso dos elevadores instalados depois da diretiva e que por isso nunca deveriam ter sido certificados, fica a informação de que terão de apartar alterações que permitam as operações de socorro, e que tais alterações terão de ser avaliadas pelos Organismos Notificados que se pronunciarão sobre a sua validade ou não.

Por último um alerta. Não queiram nunca ter um elevador cuja porta saia diretamente dentro do vosso apartamento. É a forma mais fácil de se entrar numa casa. As portas de elevador abrem por dentro com extraordinária facilidade, e não há qualquer forma de garantir a segurança num caso desses. É um conforto muito perigoso, ilegal e inseguro.

Inspeção de elevadores com Cláusulas C2

As inspeções periódicas incidem sobre todo o parque instalado de ascensores, escadas e tapetes rolantes, e destinam-se a verificar a segurança desses equipamentos. São feitas, como o seu nome indica, periodicamente, variando o intervalo de tempo entre as mesmas pela idade do equipamento, tipo de equipamento e utilização do edifício.

A responsabilidade da fiscalização de segurança dos elevadores (falemos em elevadores para englobar todo o tipo de equipamento sujeito a este tipo de inspeções) pertence a entidades privadas certificadas, com regras que uniformizaram os critérios de atribuição de cláusulas aos equipamentos inspecionados.

Então definiram-se 3 tipos de cláusulas (e abreviando): as C3 que no fundo são apenas recomendações, as C2 que permitem que o elevador fique em funcionamento mas que determinam um certo tempo para que haja uma reparação, e as C1 que, sendo tão graves, obrigam à imediata imobilidade do elevador que apenas pode ser reposto em marcha após a reparação da inconformidade.

Nem todos os elevadores são inspecionados à luz das mesmas regras, sendo necessário saber o ano de entrada em serviço do elevador para se poder saber qual a legislação que se lhe aplica.

A EMA (empresa de manutenção de elevadores) deve informar o seu cliente do estado técnico da segurança dos elevadores. Só dessa forma se pode garantir a segurança permanente dos utilizadores dos equipamentos.

Condóminos com poderes para encerrar alojamento local

Nos prédios de apartamentos habitacionais, os condomínios passam a ter uma palavra a dizer no que refere ao arrendamento de curta duração.

O condomínio pode rejeitar a instalação de espaços que funcionem como hostels logo à partida, mas também pode levar ao encerramento de explorações já existentes.

No caso de “prática reiterada e comprovada de atos, que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos” e desde que mais de metade da permilagem do edifício esteja de acordo, os condomínios podem apresentar uma queixa na câmara municipal correspondente a solicitar o encerramento do estabelecimento.

As assembleias de condóminos podem, ainda, optar por fixar uma quota adicional a ser paga pelo proprietário do alojamento. Esta quota poderá ter um valor de mais 30% sobre o valor da quota já paga e destinar-se-á às despesas decorrentes da utilização das partes comuns do prédio pelos hóspedes.

A legitimidade passiva da Administração do Condomínio nas acções de impugnação de deliberações da Assembleia Geral de Condóminos

O Administrador é o representante orgânico do Condomínio.

Qualquer deliberação, exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos, individualmente considerados, ou dos que aprovaram a deliberação.

Sendo um acto do condomínio, a legitimidade passiva cabe ao administrador.

Entre os poderes do administrador contam-se os inerentes à representação judiciária dos condóminos contra quem sejam propostas ações de impugnação de deliberação da assembleia, salvo se outra pessoa for nomeada pela assembleia, conforme se preceitua no art. 1433, nº6 do Código Civil.

Significa isto que, o condomínio, ou seja o conjunto dos condóminos, pode ser diretamente demandado quando, designadamente, estejam em causa deliberações da assembleia.

O administrador é o órgão através do qual se executa a vontade do condomínio. Em consequência, só ele pode depor como parte. Os condóminos apenas poderão depor como testemunhas, devendo o seu interesse na (im)procedência da ação ser tido em consideração na convicção a extrair dos seus depoimentos.