A cobrança de quotas em dívida perante uma situação de insolvência

Regra geral as despesas necessárias à conservação e manutenção corrente das partes comuns são pagas por todos os condóminos em função da permilagem de cada fração. É este equilíbrio entre receitas e despesas que faz um condomínio ser financeiramente saudável.

Contudo, muitos são os casos em que o montante das receitas já não é suficiente para fazer face às despesas, devido à falta de pagamento por parte dos condóminos. O administrador do condomínio logo deve agir, solicitando de imediato o pagamento dos valores em falta, mas em algumas situações tal pode ser complicado, pois o condómino foi declarado insolvente.

E como é que o administrador do condomínio tem conhecimento desta declaração de insolvência?

Numa situação como a descrita, o administrador tem de estar atento às informações que o próprio devedor vai dando e se já houver desconfianças, o administrador pode, através dos seus advogados, aceder ao portal CITIUS e realizar uma pesquisa através do NIF do condómino em causa. Ao entrar, será possível saber se existe algum processo de insolvência e se esta já foi declarada através de sentença judicial, neste caso, é pois legítimo questionar o que deve o administrador do condomínio fazer a seguir.

Primeiro há que averiguar se o vencimento das quotas de condomínio ocorreu antes ou depois de ter sido declarada a insolvência. Se ocorreu antes, o condomínio tem que pressionar o condómino infrator para que este realize o seu pagamento. Mas, se ocorreu depois, já terá que se dirigir ao processo e reclamar junto do administrador de insolvência.

Ou seja, as quotas, neste caso, passam a enquadrar-se no âmbito das dívidas do património do devedor à data da declaração de insolvência (massa insolvente). O que quer dizer que a obrigação de pagamento das quotas enquadra-se nos atos de administração desse património passando a ser assegurada pelo administrador de insolvência.

Também neste caso se mantém a obrigação de efetuar o pagamento, devendo inclusive ocorrer na data do seu vencimento. Acontece que nem sempre é possível liquidar as quotas por falta de liquidez.

Chegados a este ponto, o administrador do condomínio deve reclamar os créditos devidos junto do administrador de insolvência, durante o decorrer do processo de insolvência, fazendo valer os seus direitos.

Acresce saber que, neste tipo de processos, muitas vezes complicados e morosos, recorre-se à venda do património do devedor (massa insolvente) a terceiros para fazer face a todas as dívidas (fração autónoma incluída). Contudo, muitas vezes, nem mesmo essa venda permite a liquidez necessária.

Nessa circunstância, o condomínio terá que dar como perdido o valor em dívida e passar a cobrar, daí para a frente, as respetivas quotas ao novo proprietário (banco ou particular).

Contribuição para o Fundo Comum de Reserva - FCR

Em conformidade com o Decreto-Lei nº 268/94 de 25 de Outubro, cada condómino contribui para o Fundo Comum de Reserva com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

Mas então, quando as frações estão isentas de contribuir para as despesas relativas a áreas de que não usufruem e a que não têm acesso, como é?

Portanto, aplicando a letra da lei: contribuição com 10% da sua quota parte nas despesas, resulta que os condóminos que não comparticipam nas despesas de elevadores, escadas, etc, ficariam muitíssimo beneficiados, economicamente falando, em prejuízo dos que comparticipam para todas as despesas, quando houver obras de conservação a serem cobertas pelo FCR.

Qualquer decisão da Assembleia que prejudique os interesses económicos de algum ou alguns condóminos (fazendo com que paguem o que não devem, em benefício doutros que fiquem isentos de pagar o que devem) pode ser contestada judicialmente, por ilegítima.

Portanto o que se conclui é que a Lei diz: "10% da sua quota parte" no pressuposto de que essa quota parte seja diretamente proporcional à permilagem, isto é, no caso das frações que não contribuem para todas as despesas, deve entender-se que "10% da sua quota parte nas restante despesas" é no pressuposto de que todas as frações contribuem para todas as despesas... a não ser assim teríamos a própria lei a impor uma descriminação injusta e economicamente prejudicial a alguns.

Assim, a quota parte da contribuição das frações que estejam isentas de algumas despesas, para o FCR, terá de ser calculada, não em função da sua quota-parte nalgumas despesas correntes, mas em função da sua permilagem, tomando como referência a contribuição, para o FCR, das frações que contribuem para todo o tipo de despesas correntes.

Para apurar a contribuição do Fundo Comum de Reserva, primeiro temos de apurar o total das despesas e só depois aplicar, através da permilagem, a participação para o Fundo Comum de Reserva, significando com isso que, nas frações que só comparticipam parcialmente nas despesas a percentagem sobre as mesmas, para o FCR,  é maior que a percentagem das restantes frações que participam em todas, não sendo todavia contrário à Lei que estipula "pelo menos, 10%".

Agentes de Execução desviavam dinheiro

Os agentes de penhoras, desviavam o dinheiro recuperado e com ele, faziam fortuna, da miséria alheia, a justiça foi forçada a mudar a lei... Entretanto muitos milhões se perderam e os culpados continuam impunes. O presidente deles deu o exemplo,foi apanhado num casino a gastar o dinheiro das penhoras. E claro, punido com uma pena durissima: foi proibido de entrar em casinos, tadinho, agora só pode entrar pela porta dos fundos

Mais uma vez o caos gerado e o povo roubado, graças a uma justiça lenta e mole. 

(08/13) Novas regras da ação executiva publicadas em diário da república, penhorar contas fica mais fácil, passa a ser automática e eletrónica e sem necessidade de despacho de um juiz. Para o Ministério da Justiça “estão agora reunidas as condições para efetivar a penhora de depósitos bancários de uma forma célere e eficaz”.

Também o pedido de bloqueio de saldos bancários é enviado pelos agentes de execução aos bancos onde o devedor tem conta através de sistema informático. “A instituição deve executar os pedidos de bloqueio e de penhora até às 23h59 horas do dia em que é notificada”, lê-se na portaria publicada. fonte 

Em 2011, estava assim - Justiça mole!!??

-Solicitador derretia no jogo dinheiro desviado de penhoras. Ex-presidente da Câmara dos Solicitadores foi libertado mas ficou proibido de entrar em casinos. Agentes de penhoras suspeitos de ficar com dinheiro recuperado. Gomes da Cunha, é suspeito de ter gasto no jogo centenas de milhares de euros. fonte 

- Em apenas um ano, as queixas apresentadas contra os agentes de execução quase quadruplicaram.

Há dezenas de agentes de execuções suspeitos da prática de crimes. 

Os casos mais frequentes são de peculato e branqueamento de capitais: apropriam-se de dinheiro que recebem de devedores e, em vez de o entregarem aos credores, “lavam” as verbas obtidas e apagam os vestígios da burla. 

Vinte desses encontram-se suspensos e dois foram afastados daquela actividade. Este ano já houve mais de 1500 queixas contra agentes – no ano passado ficaram-se pelas 409, e em 2009 não foram além de 71. 

Em Portugal existem cerca de 900 agentes de execuções. Neste momento encontram-se pendentes 1,2 milhões de acções executivas. 

Mais queixas 

Os ilícitos mais comuns nesta actividade, adiantou, são os crimes de peculato e de branqueamento de capitais. O primeiro porque alguns agentes desviam para as suas contas pessoais o dinheiro que, após sacado às penhoras, devia ser entregue aos exequentes (credores). O segundo deriva do primeiro – o dinheiro desviado tem depois de ser “lavado”. (disfarçado). 

No total, já se registaram cerca de duas mil, desde 30 de Março de 1999, data a partir da qual a CPEE passou a ter a competência fiscalizadora sobre os AE. Antes, essa responsabilidade cabia à Câmara dos Solicitadores. 

A comissão, neste momento, “precisa de uma equipa mista com órgãos de investigação criminal que envolva peritos nas áreas da fiscalidade, da economia, do direito”, algo parecido com o que já acontece na Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários (CMMV), explicou ao DN a presidente da Comissão, que adverte: 

“Mais tarde ou mais cedo poderão surgir acções de responsabilidade civil contra o Estado por falta de prevenção no controlo das contas-cliente dos agentes de execução.” 

A falta de restituição do dinheiro aos credores representa 12% das queixas que chegam à CPEE. A falta de interesse pelo processo, deixando de realizar diligências, representa 28%. Ao passo que a recusa em informar o tribunal sobre o andamento dos processos representa cerca de 25% das queixas. A CPEE desenvolve a acção fiscalizadora sem orçamento próprio e só com três membros executivos.

MEDIDAS

Agentes vão deixar de mexer em dinheiro 

A Câmara dos Solicitadores (CS), que representa a maioria dos cerca de 900 agentes de execução (AE), está, com o Ministério da Justiça, a elaborar um conjunto de medidas com vista a evitar a prática de crimes no seio da profissão. Uma delas é criar um método de tramitação processual que permita ao AE entregar ao credor o dinheiro sacado ao devedor sem que nele tenha de mexer. José Carlos Resende, presidente da CS, explicou que o devedor vai passar a depositar o dinheiro directamente numa conta indexada ao processo. Até agora, o dinheiro era entregue pessoalmente ao AE.

VALORES

Estima-se que os cerca de 1,2 milhões de acções executivas pendentes atinjam um valor acumulado próximo dos 1,89 mil milhões de euros. Dos agentes de execução (AE), 46% têm menos de 50 processos e 33% receberam entre 51 e 200. Em contrapartida, a sete dos AE foram distribuídos cerca de 20% dos processos em 2010.

Fiscalizados financiam a entidade fiscalizadora 

PARECE ANEDOTA... 

As instalações onde funciona a comissão, um velho apartamento em Lisboa, assim como as acções de fiscalização aos AE, são suportadas financeiramente pela Câmara dos Solicitadores (CS), ou seja, pelo mesmo organismo que, perante o Estado, representa e defende os agentes fiscalizados. Isto é, fiscalizados e financiadores coincidem.

Mas embora a troika tenha imposto o fim da pendência até ao fim do segundo trimestre de 2013, a entidade funciona sem orçamento próprio nem autonomia administrativa, e só com três juristas a tempo inteiro. 

Além disso, a CPEE depende financeiramente daqueles que tem de controlar.

“A congénere holandesa tem um staff de 40 pessoas e cinco milhões de euros de orçamento”, lembra ao DN Paula Meira Lourenço, presidente da CPEE. “Isto é preocupante. Não temos uma equipa nossa, não temos dinheiro para a contratar e não temos assessoria técnica”, acrescenta. Em Julho de 2010, um ano e quatro meses após ter tomado posse, a CPEE emitiu 26 recomendações ao Ministério da Justiça para uma melhor eficácia das execuções, mas até agora apenas duas foram adoptadas. Porquê? “Não sei”, responde a presidente. No total, até hoje, a CPEE já fez 61 recomendações para melhorar a tramitação das acções executivas, mas só 15 foram acatadas. 

Apesar de funcionar sem autonomia financeira, a CPEE já fiscalizou todos os 723 agentes de execução existentes até Julho, aos quais já se juntaram mais 190, saídos do 1.° estágio dos AE. “Temos todos os AE fiscalizados. Uma coisa única no País”, disse ao DN Paula Meira Lourenço.

Diário Notícias | Dezembro 2011

As demoras da justiça permitiam aos devedores, limparem as contas, para nada ficar para as vitimas das dividas. E a incompetência dos que fazem as leis, permitiam aos Agentes de Penhora, desviar o dinheiro. 

(2010) Entre 80 a 90 % da penhora de saldos bancários são inviáveis por falta de dinheiro nas contas, revelou o presidente da Câmara dos Solicitadores, que defende que estas penhoras devem dispensar a autorização de um juiz.

A edição de hoje do Diário de Notícias revela que uma das propostas para a alteração do código [do processo] civil é fazer com que a penhora de saldos bancários para pagamento de dívidas passe a dispensar a autorização de um juiz.

"Nós defendemos sempre isto. Temos uma ideia um bocadinho diferente daquilo que se pensa que é violação do sigilo bancário. A penhora de saldo bancário não tem para o agente de execução a intenção de saber a vida económico-financeira do executado. É enviar uma ordem ao banco a dizer penhore-se determinada quantia", comentou à agência Lusa o presidente da Câmara dos Solicitadores, António Gomes da Cunha. (o tal que em 2011 foi apanhado em casinos a gastar dinheiro das penhoras!) 

O responsável recordou que já na última reforma do processo civil esta medida esteve prevista: "Por qualquer motivo, o texto que foi promulgado já não continha esta medida". 

Gomes da Cunha assegurou que a medida "vai contribuir para a celeridade processual", sublinhando que um processo por dívida fica parado durante "os seis meses ou um ano que o juiz leva a despachar a decisão". "Nós não queremos saber a vida do executado, não vamos vasculhar a conta. É para penhorar 500 euros tem lá 3000? Os 500 euros ficam indisponíveis para essa pessoa. Se não tiver saldo suficiente, penhora-se a quantia que é possível", explicou.

Contudo, o representante dos solicitadores revela que "a maior parte" das decisões de penhora de saldos bancários não é viável por falta de dinheiro: "Cerca de 80 a 90% não são exequíveis, já não há dinheiro na conta para penhorar". 

ARTIGO COMPLETO: http://apodrecetuga.blogspot.com/2014/05/o-grande-negocio-das-penhoras-agentes.html#ixzz31ntP7ylO

Gerir um condomínio nunca foi uma tarefa fácil. Exige um grande jogo de cintura para chegar a consensos. Em tempos de crise, com o desemprego e as dificuldades económicas de muitos condóminos a tarefa complica-se

Quotas em dívida. Quem paga? O anterior ou o novo proprietário?

Sobre esta matéria existem fundamentalmente 2 orientações:
Ambas afirmam que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações propter rem, ou seja obrigações do titular do direito de propriedade.
Há quem entenda (Cfr. entre outros, Ac. Rel. Lisboa, de 02.02.2006), que se trata tipicamente de obrigações propter rem, mas que, no entanto, não terão uma sua característica que as define, e que é a ambulatoriedade.
Será o caso das obrigações que decorrem do uso normal do bem e por isso sua contrapartida, como por exemplo a quota paga ao condomínio, em regra, mensalmente, para fazer face às despesas com limpeza das partes comuns, manutenção geral e custos de administração.
Já não será assim com obrigações que impliquem melhorias, alterações, reparações, que será o novo proprietário a tirar proveito delas, apesar de tais despesas terem sido deliberadas e aprovadas em Assembleia de Condóminos, pelo anterior proprietário e condómino. Estas já transitariam para o novo titular do direito real, acompanhando a fracção autónoma, e integrando o seu património, independentemente de este concordar ou não com elas, sendo responsável pelo seu pagamento.
Outros entendem que toda e qualquer obrigação propter rem, ou obrigação real, terá as características que lhe são próprias, e que as definem, como é o caso da ambulatoriedade, e a sua titularidade ser determinada pela titularidade do direito real de propriedade, e não intuitu personae, ou pessoalmente, como na generalidade das obrigações.
Desde logo, aquela primeira posição gera uma dificuldade: quais as obrigações do art. 1424º do CC que, apesar de serem propter rem, não têm ambulatoriedade, e quais as que sim? Ou seja, para todas elas podem ser defensáveis as duas hipóteses, de acordo com o interesse da parte que alega, proporcionando o recurso aos tribunais e viabilizando a divisão na Jurisprudência, com todas as consequências que isso traz.
A Lei, no art. 1424º do CC, não faz distinção do tipo de encargo ou despesa, ou do momento do nascimento da obrigação de pagamento, nem estabelece dois regimes diferentes.
A Administração do Condomínio não há-de conhecer, nem terá obrigação de conhecer, em que termos são celebrados os negócios jurídicos entre alienantes e adquirentes, das fracções autónomas que constituem o prédio, designadamente se os celebram sob condição de ficarem liquidadas as dívidas com o Condomínio, ou não; com redução proporcional do preço; se o alienante informou ou não o adquirente, etc..
À Administração de Condomínio cabe-lhe tão somente cobrar as dívidas existentes, intimando os condóminos a fazê-lo e, se estes não procedem voluntariamente ao pagamento, cobrá-las recorrendo à via judicial.
Não vai, no entanto, fazê-lo sem deixar acumular um montante que justifique enveredar por tal caminho, quer por não ter que estar a par nem presente no momento em que são celebradas as compras e vendas, quer por razões de gestão, quer por falta de meios financeiros, o que é cada vez mais usual.
Também, tratando-se de quotas pagas, em regra, mensalmente, a Administração não vai obviamente intentar uma acção judicial por mês, para cobrar coercivamente as quotas que não foram pagas voluntariamente, mesmo que coligasse todos os faltosos. Ainda por muitas outras razões, tal seria praticamente inviável.
Finalmente, e uma vez que em relação às alienações/aquisições de fracções autónomas do prédio, a Administração do Condomínio é um terceiro, como se referiu anteriormente, ao intentar uma acção contra o anterior proprietário para cobrar as quotas que não lhe tenham sido pagas, podia correr o risco de ver a sua acção cair por terra, desde logo por o anterior proprietário vir a ser considerado parte ilegítima na acção, ou defendendo-se, invocando por exemplo que foi reduzido o preço tendo em atenção a dívida, que o Condomínio desconhecerá, e não tendo obrigação de conhecer, vê-o ser absolvido do pedido.
Assim, negar-se à Administração, a possibilidade de reclamar as dívidas provenientes de falta de pagamento ao Condomínio das quotas, mensais ou não, fixadas em Assembleia anual, do actual proprietário - que terá sempre oportunidade de ser reembolsado por via de regresso, se não for ele o responsável - é fomentar o incumprimento destas obrigações.
Igualmente, quanto ao adquirente, novo proprietário, há que referir que, antes de comprar, não deve deixar de recolher algumas informações importantes acerca da fracção que pretende comprar. Tem aliás o dever de se informar, não só no que toca ao registo predial e no que lá possa estar inscrito, bem como deverá inteirar-se junto do Administrador do Condomínio, do teor do Regulamento em vigor, se existem despesas já aprovadas para obras que ainda não tenham sido executadas, e ainda se existem dívidas da responsabilidade da fracção que vai adquirir; da mesma forma que tem o dever de se informar junto da Câmara Municipal, dos empreendimentos, acessibilidades, expropriações, previstos para o local que pretende que venha a ser a sua residência. Isto constitui um verdadeiro dever, tal como o alienante terá que prestar informações essenciais acerca do negócio.
Por fim, o actual proprietário, se mesmo interpelado para o efeito pela Administração do Condomínio, não proceder ao pagamento voluntário das dívidas do anterior proprietário, e deixar que o Condomínio intente a competente acção judicial para cobrança dos aludidos créditos, poderá sempre levantar nos autos o incidente de Intervenção Principal Provocada, chamando o anterior proprietário à demanda, com fundamento no direito de regresso que eventualmente terá por ter adquirido a fracção sem ónus, encargos ou responsabilidades, conseguindo dessa forma inverter o ónus da prova na acção de regresso que se lhe seguir, no caso de vir a ser condenado ao pagamento.
Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.

Locação Financeira Imobiliária: Quem paga as quotas de condomínio?

Locação financeira ou “leasing” é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.
O elemento característico da locação financeira, enquanto cedência do gozo temporário de uma coisa, é a circunstância do locatário poder fazer sua a coisa locada findo que esteja o prazo acordado.
A locação financeira imobiliária (“leasing” para habitação) e as suas transmissões, são factos sujeitos a inscrição no registo predial tal como a constituição da propriedade horizontal e os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão, tendo por finalidade essencial assegurar a publicidade da situação jurídica dos prédios.
O locatário (nos contratos de “leasing” para habitação) exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos! O locatário tem, nomeadamente, direito a estar presente (ou a fazer-se representar) na reunião da assembleia de condóminos, participando (representando a respectiva fracção autónoma) e exercendo o direito de voto. O locador é dono do objecto locado, até ao fim do prazo acordado
Estamos perante um contrato de estrutura trilateral – o fornecedor ou construtor da coisa, com quem o locador contratou; e o locatário, que contratou com este último.
Nos casos de locação financeira imobiliária, ainda que registada a favor do locatário, tendo por objecto uma fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal, perante o condomínio continua a ser o locador (proprietário) o responsável pelas despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum a que se refere o artigo 1424.º do Código Civil.
Conquanto, o n.º 1, alínea b), do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 149/1995, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro, determina que é obrigação do locatário pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum.
Assim sendo, embora considerando que, relativamente ao condomínio, o responsável pelo referido pagamento é o proprietário (neste caso o locador), o administrador do condomínio deve solicitar a quota-parte das despesas aprovadas directamente ao locatário, aceitando que seja este último a pagá-las.
Porém, o administrador do condomínio deve ter presente que a obrigação de pagamento impende sobre o locatário somente no âmbito da relação locatícia (relação de natureza obrigacional) existente entre ele (locatário) e o locador. Já relativamente ao condomínio deverá sempre o proprietário (o locador, titular do direito real) ser visto como responsável pelo pagamento, ainda que lhe assista direito de regresso contra o locatário.
As obrigações referidas no artigo 1424.º do Código Civil relativamente à despesas de conservação e fruição das partes comuns do prédio em propriedade horizontal constituem o exemplo típico das obrigações reais, isto é, de obrigações impostas em atenção a certa coisa, a quem for titular do respectivo direito real. Como já anteriormente foi referido, as relações entre locador e locatário são de natureza obrigacional, ao passo que as relações entre condóminos são de natureza real. Aqui, o titular do direito real é o locador.
Se o locatário deixar de pagar ao condomínio as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum a que se refere o artigo 1424.º do Código Civil, o condómino proprietário da fracção autónoma, dada em locação financeira, o locador, é parte legítima na execução (acção executiva) contra ele movida pela administração do condomínio a fim de obter o integral pagamento das despesas comuns proporcionais à quota-parte da respectiva fracção autónoma.
Mesmo sabendo-se que o ordenamento jurídico já impõe, directamente ou por estipulação das partes, a obrigatoriedade de os locatários suportarem as despesas do condomínio, não exoneram da sua obrigação os proprietários locadores.
A lei (Decreto-Lei n.º 149/1995, de 24 de Junho, com as alterações que lhe foram introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro e pelo Decreto-Lei n.º 285/2001, de 3 de Novembro) é expressa no sentido de que é o locatário, o responsável pelo pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Trata-se, com efeito, de um diploma legal que estabelece os direitos e deveres do locador e do locatário. Mas não diz respeito às relações entre a administração do condomínio e o proprietário da fracção autónoma.
No caso de o locatário se recusar a pagar as despesas, a administração do condomínio não pode exigir-lhe o pagamento, pois nenhuma relação existe entre eles (locatário e administração do condomínio). O condomínio é estranho às relações entre as partes no contrato de locação financeira imobiliária. E o facto de esta locação financeira se encontrar registada em nada altera esta situação, salvo sempre o devido respeito por opinião contrária.