Segue-se, em detalhe, os diferentes regimes de exploração associados ao Alojamento Local quando o mesmo não é explorado pelos respectivos proprietários.
Assim sendo, e sem prejuízo de outras soluções possíveis, criadas de propósito para responder a necessidades especiais, por regra podemos identificar 4 modelos essenciais de exploração de AL quando feita por terceiros:
Modelo 1 - Contrato de Arrendamento com autorização para exploração em regime de AL.
Neste modelo é celebrado um contrato de arrendamento para habitação permanente com o proprietário, tendo obrigatoriamente o mesmo de conter uma cláusula que autorize os arrendatários a explorar o imóvel como estabelecimento de alojamento local.
O contrato é celebrado paredes nuas (ou seja o imóvel não se encontra nem mobilado nem equipado), as despesas com o abastecimento de água, luz, gás, telecomunicações, internet, correm por conta dos arrendatários e o proprietário receberá uma renda fixa, que será tributada como rendimento predial (categoria F), sendo-lhe aplicada uma taxa liberatória de 28%, mais imposto de selo, e este contrato tem de ser participado às finanças.
Neste modelo, os arrendatários serão responsáveis pela exploração do estabelecimento e são eles que terão de fazer a comunicação prévia para efeitos de registo do mesmo no RNAL (Registo Nacional do Alojamento Local) o qual pode ser feito nas câmaras municipais, ou online através do portal no balcão do empreendedor, depois de ter feito a abertura da atividade nas finanças com o CAE 55201.
A tributação da entidade exploradora será feita nos seguintes termos:
Caso opte por serem tributados em sede de IRS no regime simplificado, aplicar-se-á o coeficiente de 0.15 ou 0.35, consoante estejamos a falar de rendimentos obtidos nas modalidades de estabelecimentos de hospedagem (quartos particulares e hostels) ou de moradia ou apartamentos. Tal significa que a taxa de imposto apenas recairá sobre 15% ou 35%, respectivamente, do valor de faturação, sendo que a taxa de imposto aplicável será aquela que corresponder ao vosso escalão de IRC, em função do valor total dos seus rendimentos (que pode variar entre o mínimo de 14% e o máximo de 48%).
Pode ainda ser tributada em sede de IRS optando pelo regime de contabilidade organizada (o qual é obrigatório sempre que o valor de faturação anual for superior a 200.000,00 euros), sendo que nesse caso se aplicam as regras do IRC.
Sendo tributado no regime simplificado em sede de IRS não será possível deduzir quaisquer despesas de funcionamento dos estabelecimentos, na medida em a AT considerada como despesas a parte do rendimento que não é objecto de tributação.
Nesse caso, a entidade exploradora (pessoa singular, ENI) está isenta de IVA se os seus rendimentos anuais não forem superiores a 10.000 euros, e será sujeita passiva de IVA a partir desse montante de faturação anual, devendo nas facturas a emitir aos clientes finais incluir o IVA à taxa reduzida de 6%.
A partir de 2017 é também possível optar pela tributação dos rendimentos provenientes do alojamento local como rendimentos de categoria B mas de acordo com as regras previstas para os rendimentos prediais (categoria F).
Caso opte por explorar diretamente o seu AL como pessoa colectiva e ser tributada em sede de IRC, pode optar também pelo regime simplificado (aplicando-se o coeficiente 0.35) nos termos anteriormente referidos.
Caso opte pelo regime de contabilidade organizada (que só será obrigatório se os rendimentos anuais forem superiores a 200.000 euros) aplicar-se-á uma taxa de 17% nos primeiros 15.000 euros e de 21% a partir desse valor.
Nesta situação é possível deduzir uma parte importante das despesas de investimentos e custos operacionais do seu estabelecimento de alojamento local, mas caso optem pelo regime da contabilidade organizada a empresa terá de ter obrigatoriamente um contabilista certificado.
Modelo 2 - Contrato de Cessão de Exploração:
Neste modelo o proprietário cede a exploração do imóvel a terceiros (sejam eles pessoas singulares ou colectivas) e são estes quem exploram o imóvel e são titulares do registo como AL.
Neste modelo e ao contrário do que acontece no modelo anterior o proprietário recebe um rendimento (que neste caso é de categoria B) que corresponde a uma percentagem calculada sobre o valor de faturação (que pode por isso ser variável de mês para mês) e que será a que for acordada entre o proprietário e o cessionário.
Neste modelo a casa terá necessariamente de estar mobilada e equipada de inicio, e as despesas com o pagamento dos consumos de água, eletricidade, gás, telecomunicações e internet, serão suportadas nos termos que vierem a ser definidos no contrato e resultam do que for acordado entre as partes.
Os rendimentos do proprietário serão titulados por uma factura mensal que este terá de emitir a favor do cessionário, e que caso representem um valor anual superior a 10.000 euros terão de incluir IVA à taxa de 23%.
O proprietário se for pessoa singular deverá estar tributado com o código CIRS 1519 e a tributação apenas incidirá sobre 35% desse rendimento (porque se lhe aplica o coeficiente 0.35).
Se o proprietário for pessoa colectiva e estiver colectado no regime da contabilidade organizada aplica-se as regras do IRC acima referidas.
Neste caso o cessionário, que será responsável pela exploração será também o titular do registo no RNAL. O regime de tributação do cessionário será o mesmo que o regime que expliquei acima, e também neste caso podem ser tributados em sede de IRS ou IRC consoante sejam pessoas singulares ou colectivas.
Modelo 3 - Contrato de Prestação de Serviços - Neste modelo é celebrado um contrato de prestação de serviços entre o proprietário e o a pessoa singular ou colectiva que prestar esse serviço.
Neste modelo é o proprietário que é o titular do registo no RNAT e é ele que é legalmente o responsável pela exploração do estabelecimento.
O proprietário contrata terceiros (sejam eles pessoas singulares ou colectivas) para que estes lhe prestem um conjunto de serviços (check in e check out, gestão de reservas, anúncios nas plataformas, arrumação e limpeza, lavandaria e engomadoria, nalguns casos contabilidade e serviços jurídicos, transferes, entre outros).
Estes serviços tanto podem ter um valor fixo como estar indexados ao valor facturado aos clientes finais (e representar uma percentagem desse valor), e são titulados por facturas mensais que essa entidade emite a favor do proprietário, que inclui IVA à taxa de 23%.
Neste modelo quem emite as facturas aos clientes finais é o proprietário.
A entidade prestadora de serviços se for pessoa singular é tributada em sede de IRS e no regime simplificado sobre 35% do valor dos respectivos rendimentos (aplica-se o coeficiente 0.35 por se tratar de uma actividade enquadrada no código CIRS 1519) e caso seja pessoa colectiva deverá estar colectada com o CAE 79900 (principal) e 68321 (secundário).
Modelo 4 - Comodato - Este modelo aplica-se quando a cedência do imóvel é feita a título gratuito, e o regime é em tudo semelhante ao anteriormente referido a propósito do modelo do arrendamento, com a diferenças que nestes casos como o proprietário não obtém rendimentos não é objecto de tributação.
Subjacentes a cada um destes modelos de exploração existem contratos que lhes dão corpo, respectivamente, de arrendamento, cessão de exploração, prestação de serviços e comodato, que terão de ser celebrados obrigatoriamente entre o proprietário e terceiros.
Estes contratos estabelecem os direitos e obrigações das partes, o sistema de pagamento, a duração do contrato, as regras de funcionamento das casas, o processo de auditoria das contas, os procedimentos a adoptar em caso de incumprimento dos mesmos, a forma de resolução de litígios e a legislação aplicável e foro competente e, se bem feitos, podem contribuir de forma decisiva para evitar muitos problemas, e quando estes ainda assim ocorrerem ajudar a que os mesmos possam ser resolvidos sem necessidade do recurso aos tribunais.
Uma nota final para referir que se desaconselha vivamente a utilização de minutas, porque as mesmas não se adaptam às circunstâncias de cada caso concreto, não têm regras que permitam ultrapassar os problemas quando estes ocorrem e, por regra, não se encontram adaptadas às necessidades e características específicas deste tipo de negócios.
