ALOJAMENTO LOCAL - NOVAS LICENÇAS E CANCELAMENTO DAS ATUAIS (*)

1. Por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício os condóminos podem pôr termo aos registos de Alojamento Local que tenham sido emitidos sem a sua aprovação.

 

2.  Para efeitos do cancelamento do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao presidente da câmara municipal competente, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação.

 

3. No caso de novos registos em frações autónomas que se destinem a habitação, eles só podem ser atribuídos se o condomínio, por unanimidade, o autorizar. Tal só não acontecerá se o título constitutivo prever a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.

 

4. Por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, a assembleia geral de condóminos pode determinar que os estabelecimentos de  alojamento local disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos.

5. A contribuição adicional a deliberar tem como limite máximo 30% do valor da quota anual que cabe à fração em regime de Alojamento Local. O pagamento deste contributo tem como critério as despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns que se traduz no aumento das despesas do condomínio, nomeadamente, consumo de eletricidade, uso dos elevadores, das partes comuns, garagens, limpeza, entre outros. Esta contribuição para ser aplicada tem de estar incluída no Regulamento Interno do Condomínio e tem de ser aprovada sem oposição e por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (50+1%)

6. É obrigatório para o titular da exploração celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento, com o capital mínimo de 75.000,00 € por sinistro, ficando ainda obrigado a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio no ou com origem no estabelecimento.

7. Os registos de Alojamento Local (AL) terão uma duração de 5 (cinco) anos, renovável por idênticos períodos, sendo a primeira renovação contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público.

8. As Juntas de Freguesia passam a ter as mesmas competências de fiscalização que atualmente são atribuídas à ASAE e às Câmaras Municipais.

(*) Em conformidade com a Lei nº 56 / 2023, de 6 de outubro

Nova Lei do alojamento local chega em Outubro

O diploma que permite às câmaras municipais e às assembleias de condóminos intervirem na autorização do alojamento local foi publicado esta quarta-feira no Diário da República e entrará em vigor no prazo de 90 dias. As novas regras foram aprovadas na Assembleia da República, com os votos contra do PSD e do CDS-PP, em 18 de julho e promulgadas a 2 de agosto pelo Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, que ressalvou então existirem "soluções pontuais questionáveis e de difícil conjugação de alguns preceitos legais". 

De acordo com as alterações previstas no novo diploma, para "preservar a realidade social dos bairros e lugares, a câmara municipal territorialmente competente pode aprovar, por regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação". 

Nas áreas de contenção a definir pelos municípios, que devem ser reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos, "o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local", critério que apenas se aplica aos estabelecimentos que se instalem após a entrada em vigor da lei. O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante "mera comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal territorialmente competente", que é obrigatória. No caso dos 'hostels', a comunicação prévia tem de ser acompanhada obrigatoriamente da "ata da Assembleia de Condóminos autorizando a instalação".

Relativamente à cessação da atividade, o proprietário tem de proceder ao cancelamento do registo do estabelecimento. Para prestação de serviços de alojamento, "não pode haver lugar à instalação e exploração de 'hostels' em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a mera comunicação prévia com prazo". No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma do prédio, "a Assembleia de Condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos, que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade".

A lei determina também que o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva. O alojamento local é obrigado a ter um Livro de Informações sobre o funcionamento do estabelecimento, nomeadamente sobre a recolha do lixo e os cuidados a ter para evitar perturbações que afetem o descanso da vizinhança, que deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

Os estabelecimentos devem ter obrigatoriamente seguro multirrisco de responsabilidade civil, pelo que a falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo de alojamento local. A fiscalização do alojamento local compete à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e à Câmara Municipal, bem como a instrução dos processos e a aplicação das coimas e sanções acessórias.

Regimes de exploração de alojamento local quando efetuado por terceiros

Segue-se, em detalhe, os diferentes regimes de exploração associados ao Alojamento Local quando o mesmo não é explorado pelos respectivos proprietários.

Assim sendo, e sem prejuízo de outras soluções possíveis, criadas de propósito para responder a necessidades especiais, por regra podemos identificar 4 modelos essenciais de exploração de AL quando feita por terceiros:

Modelo 1 - Contrato de Arrendamento com autorização para exploração em regime de AL.

Neste modelo é celebrado um contrato de arrendamento para habitação permanente com o proprietário, tendo obrigatoriamente o mesmo de conter uma cláusula que autorize os arrendatários a explorar o imóvel como estabelecimento de alojamento local.

O contrato é celebrado paredes nuas (ou seja o imóvel não se encontra nem mobilado nem equipado), as despesas com o abastecimento de água, luz, gás, telecomunicações, internet, correm por conta dos arrendatários e o proprietário receberá uma renda fixa, que será tributada como rendimento predial (categoria F), sendo-lhe aplicada uma taxa liberatória de 28%, mais imposto de selo, e este contrato tem de ser participado às finanças.

Neste modelo, os arrendatários serão responsáveis pela exploração do estabelecimento e são eles que terão de fazer a comunicação prévia para efeitos de registo do mesmo no RNAL (Registo Nacional do Alojamento Local) o qual pode ser feito nas câmaras municipais, ou online através do portal no balcão do empreendedor, depois de ter feito a abertura da atividade nas finanças com o CAE 55201.

A tributação da entidade exploradora será feita nos seguintes termos:

Caso opte por serem tributados em sede de IRS no regime simplificado, aplicar-se-á o coeficiente de 0.15 ou 0.35, consoante estejamos a falar de rendimentos obtidos nas modalidades de estabelecimentos de hospedagem (quartos particulares e hostels) ou de moradia ou apartamentos. Tal significa que a taxa de imposto apenas recairá sobre 15% ou 35%, respectivamente, do valor de faturação, sendo que a taxa de imposto aplicável será aquela que corresponder ao vosso escalão de IRC, em função do valor total dos seus rendimentos (que pode variar entre o mínimo de 14% e o máximo de 48%).

Pode ainda ser tributada em sede de IRS optando pelo regime de contabilidade organizada (o qual é obrigatório sempre que o valor de faturação anual for superior a 200.000,00 euros), sendo que nesse caso se aplicam as regras do IRC.

Sendo tributado no regime simplificado em sede de IRS não será possível deduzir quaisquer despesas de funcionamento dos estabelecimentos, na medida em a AT considerada como despesas a parte do rendimento que não é objecto de tributação.

Nesse caso, a entidade exploradora (pessoa singular, ENI) está isenta de IVA se os seus rendimentos anuais não forem superiores a 10.000 euros, e será sujeita passiva de IVA a partir desse montante de faturação anual, devendo nas facturas a emitir aos clientes finais incluir o IVA à taxa reduzida de 6%.

A partir de 2017 é também possível optar pela tributação dos rendimentos provenientes do alojamento local como rendimentos de categoria B mas de acordo com as regras previstas para os rendimentos prediais (categoria F).

Caso opte por explorar diretamente o seu AL como pessoa colectiva e ser tributada em sede de IRC, pode optar também pelo regime simplificado (aplicando-se o coeficiente 0.35) nos termos anteriormente referidos.

Caso opte pelo regime de contabilidade organizada (que só será obrigatório se os rendimentos anuais forem superiores a 200.000 euros) aplicar-se-á uma taxa de 17% nos primeiros 15.000 euros e de 21% a partir desse valor.

Nesta situação é possível deduzir uma parte importante das despesas de investimentos e custos operacionais do seu estabelecimento de alojamento local, mas caso optem pelo regime da contabilidade organizada a empresa terá de ter obrigatoriamente um contabilista certificado.

Modelo 2 - Contrato de Cessão de Exploração:

Neste modelo o proprietário cede a exploração do imóvel a terceiros (sejam eles pessoas singulares ou colectivas) e são estes quem exploram o imóvel e são titulares do registo como AL.

Neste modelo e ao contrário do que acontece no modelo anterior o proprietário recebe um rendimento (que neste caso é de categoria B) que corresponde a uma percentagem calculada sobre o valor de faturação (que pode por isso ser variável de mês para mês) e que será a que for acordada entre o proprietário e o cessionário.

Neste modelo a casa terá necessariamente de estar mobilada e equipada de inicio, e as despesas com o pagamento dos consumos de água, eletricidade, gás, telecomunicações e internet, serão suportadas nos termos que vierem a ser definidos no contrato e resultam do que for acordado entre as partes.

Os rendimentos do proprietário serão titulados por uma factura mensal que este terá de emitir a favor do cessionário, e que caso representem um valor anual superior a 10.000 euros terão de incluir IVA à taxa de 23%.

O proprietário se for pessoa singular deverá estar tributado com o código CIRS 1519 e a tributação apenas incidirá sobre 35% desse rendimento (porque se lhe aplica o coeficiente 0.35).

Se o proprietário for pessoa colectiva e estiver colectado no regime da contabilidade organizada aplica-se as regras do IRC acima referidas.

Neste caso o cessionário, que será responsável pela exploração será também o titular do registo no RNAL. O regime de tributação do cessionário será o mesmo que o regime que expliquei acima, e também neste caso podem ser tributados em sede de IRS ou IRC consoante sejam pessoas singulares ou colectivas.

Modelo 3 - Contrato de Prestação de Serviços - Neste modelo é celebrado um contrato de prestação de serviços entre o proprietário e o a pessoa singular ou colectiva que prestar esse serviço.

Neste modelo é o proprietário que é o titular do registo no RNAT e é ele que é legalmente o responsável pela exploração do estabelecimento.

O proprietário contrata terceiros (sejam eles pessoas singulares ou colectivas) para que estes lhe prestem um conjunto de serviços (check in e check out, gestão de reservas, anúncios nas plataformas, arrumação e limpeza, lavandaria e engomadoria, nalguns casos contabilidade e serviços jurídicos, transferes, entre outros).

Estes serviços tanto podem ter um valor fixo como estar indexados ao valor facturado aos clientes finais (e representar uma percentagem desse valor), e são titulados por facturas mensais que essa entidade emite a favor do proprietário, que inclui IVA à taxa de 23%.

Neste modelo quem emite as facturas aos clientes finais é o proprietário.

A entidade prestadora de serviços se for pessoa singular é tributada em sede de IRS e no regime simplificado sobre 35% do valor dos respectivos rendimentos (aplica-se o coeficiente 0.35 por se tratar de uma actividade enquadrada no código CIRS 1519) e caso seja pessoa colectiva deverá estar colectada com o CAE 79900 (principal) e 68321 (secundário).

Modelo 4 - Comodato - Este modelo aplica-se quando a cedência do imóvel é feita a título gratuito, e o regime é em tudo semelhante ao anteriormente referido a propósito do modelo do arrendamento, com a diferenças que nestes casos como o proprietário não obtém rendimentos não é objecto de tributação.

Subjacentes a cada um destes modelos de exploração existem contratos que lhes dão corpo, respectivamente, de arrendamento, cessão de exploração, prestação de serviços e comodato, que terão de ser celebrados obrigatoriamente entre o proprietário e terceiros.

Estes contratos estabelecem os direitos e obrigações das partes, o sistema de pagamento, a duração do contrato, as regras de funcionamento das casas, o processo de auditoria das contas, os procedimentos a adoptar em caso de incumprimento dos mesmos, a forma de resolução de litígios e a legislação aplicável e foro competente e, se bem feitos, podem contribuir de forma decisiva para evitar muitos problemas, e quando estes ainda assim ocorrerem ajudar a que os mesmos possam ser resolvidos sem necessidade do recurso aos tribunais.

Uma nota final para referir que se desaconselha vivamente a utilização de minutas, porque as mesmas não se adaptam às circunstâncias de cada caso concreto, não têm regras que permitam ultrapassar os problemas quando estes ocorrem e, por regra, não se encontram adaptadas às necessidades e características específicas deste tipo de negócios.