Inspeção de elevadores com Cláusulas C2

As inspeções periódicas incidem sobre todo o parque instalado de ascensores, escadas e tapetes rolantes, e destinam-se a verificar a segurança desses equipamentos. São feitas, como o seu nome indica, periodicamente, variando o intervalo de tempo entre as mesmas pela idade do equipamento, tipo de equipamento e utilização do edifício.

A responsabilidade da fiscalização de segurança dos elevadores (falemos em elevadores para englobar todo o tipo de equipamento sujeito a este tipo de inspeções) pertence a entidades privadas certificadas, com regras que uniformizaram os critérios de atribuição de cláusulas aos equipamentos inspecionados.

Então definiram-se 3 tipos de cláusulas (e abreviando): as C3 que no fundo são apenas recomendações, as C2 que permitem que o elevador fique em funcionamento mas que determinam um certo tempo para que haja uma reparação, e as C1 que, sendo tão graves, obrigam à imediata imobilidade do elevador que apenas pode ser reposto em marcha após a reparação da inconformidade.

Nem todos os elevadores são inspecionados à luz das mesmas regras, sendo necessário saber o ano de entrada em serviço do elevador para se poder saber qual a legislação que se lhe aplica.

A EMA (empresa de manutenção de elevadores) deve informar o seu cliente do estado técnico da segurança dos elevadores. Só dessa forma se pode garantir a segurança permanente dos utilizadores dos equipamentos.

Regimes de exploração de alojamento local quando efetuado por terceiros

Segue-se, em detalhe, os diferentes regimes de exploração associados ao Alojamento Local quando o mesmo não é explorado pelos respectivos proprietários.

Assim sendo, e sem prejuízo de outras soluções possíveis, criadas de propósito para responder a necessidades especiais, por regra podemos identificar 4 modelos essenciais de exploração de AL quando feita por terceiros:

Modelo 1 - Contrato de Arrendamento com autorização para exploração em regime de AL.

Neste modelo é celebrado um contrato de arrendamento para habitação permanente com o proprietário, tendo obrigatoriamente o mesmo de conter uma cláusula que autorize os arrendatários a explorar o imóvel como estabelecimento de alojamento local.

O contrato é celebrado paredes nuas (ou seja o imóvel não se encontra nem mobilado nem equipado), as despesas com o abastecimento de água, luz, gás, telecomunicações, internet, correm por conta dos arrendatários e o proprietário receberá uma renda fixa, que será tributada como rendimento predial (categoria F), sendo-lhe aplicada uma taxa liberatória de 28%, mais imposto de selo, e este contrato tem de ser participado às finanças.

Neste modelo, os arrendatários serão responsáveis pela exploração do estabelecimento e são eles que terão de fazer a comunicação prévia para efeitos de registo do mesmo no RNAL (Registo Nacional do Alojamento Local) o qual pode ser feito nas câmaras municipais, ou online através do portal no balcão do empreendedor, depois de ter feito a abertura da atividade nas finanças com o CAE 55201.

A tributação da entidade exploradora será feita nos seguintes termos:

Caso opte por serem tributados em sede de IRS no regime simplificado, aplicar-se-á o coeficiente de 0.15 ou 0.35, consoante estejamos a falar de rendimentos obtidos nas modalidades de estabelecimentos de hospedagem (quartos particulares e hostels) ou de moradia ou apartamentos. Tal significa que a taxa de imposto apenas recairá sobre 15% ou 35%, respectivamente, do valor de faturação, sendo que a taxa de imposto aplicável será aquela que corresponder ao vosso escalão de IRC, em função do valor total dos seus rendimentos (que pode variar entre o mínimo de 14% e o máximo de 48%).

Pode ainda ser tributada em sede de IRS optando pelo regime de contabilidade organizada (o qual é obrigatório sempre que o valor de faturação anual for superior a 200.000,00 euros), sendo que nesse caso se aplicam as regras do IRC.

Sendo tributado no regime simplificado em sede de IRS não será possível deduzir quaisquer despesas de funcionamento dos estabelecimentos, na medida em a AT considerada como despesas a parte do rendimento que não é objecto de tributação.

Nesse caso, a entidade exploradora (pessoa singular, ENI) está isenta de IVA se os seus rendimentos anuais não forem superiores a 10.000 euros, e será sujeita passiva de IVA a partir desse montante de faturação anual, devendo nas facturas a emitir aos clientes finais incluir o IVA à taxa reduzida de 6%.

A partir de 2017 é também possível optar pela tributação dos rendimentos provenientes do alojamento local como rendimentos de categoria B mas de acordo com as regras previstas para os rendimentos prediais (categoria F).

Caso opte por explorar diretamente o seu AL como pessoa colectiva e ser tributada em sede de IRC, pode optar também pelo regime simplificado (aplicando-se o coeficiente 0.35) nos termos anteriormente referidos.

Caso opte pelo regime de contabilidade organizada (que só será obrigatório se os rendimentos anuais forem superiores a 200.000 euros) aplicar-se-á uma taxa de 17% nos primeiros 15.000 euros e de 21% a partir desse valor.

Nesta situação é possível deduzir uma parte importante das despesas de investimentos e custos operacionais do seu estabelecimento de alojamento local, mas caso optem pelo regime da contabilidade organizada a empresa terá de ter obrigatoriamente um contabilista certificado.

Modelo 2 - Contrato de Cessão de Exploração:

Neste modelo o proprietário cede a exploração do imóvel a terceiros (sejam eles pessoas singulares ou colectivas) e são estes quem exploram o imóvel e são titulares do registo como AL.

Neste modelo e ao contrário do que acontece no modelo anterior o proprietário recebe um rendimento (que neste caso é de categoria B) que corresponde a uma percentagem calculada sobre o valor de faturação (que pode por isso ser variável de mês para mês) e que será a que for acordada entre o proprietário e o cessionário.

Neste modelo a casa terá necessariamente de estar mobilada e equipada de inicio, e as despesas com o pagamento dos consumos de água, eletricidade, gás, telecomunicações e internet, serão suportadas nos termos que vierem a ser definidos no contrato e resultam do que for acordado entre as partes.

Os rendimentos do proprietário serão titulados por uma factura mensal que este terá de emitir a favor do cessionário, e que caso representem um valor anual superior a 10.000 euros terão de incluir IVA à taxa de 23%.

O proprietário se for pessoa singular deverá estar tributado com o código CIRS 1519 e a tributação apenas incidirá sobre 35% desse rendimento (porque se lhe aplica o coeficiente 0.35).

Se o proprietário for pessoa colectiva e estiver colectado no regime da contabilidade organizada aplica-se as regras do IRC acima referidas.

Neste caso o cessionário, que será responsável pela exploração será também o titular do registo no RNAL. O regime de tributação do cessionário será o mesmo que o regime que expliquei acima, e também neste caso podem ser tributados em sede de IRS ou IRC consoante sejam pessoas singulares ou colectivas.

Modelo 3 - Contrato de Prestação de Serviços - Neste modelo é celebrado um contrato de prestação de serviços entre o proprietário e o a pessoa singular ou colectiva que prestar esse serviço.

Neste modelo é o proprietário que é o titular do registo no RNAT e é ele que é legalmente o responsável pela exploração do estabelecimento.

O proprietário contrata terceiros (sejam eles pessoas singulares ou colectivas) para que estes lhe prestem um conjunto de serviços (check in e check out, gestão de reservas, anúncios nas plataformas, arrumação e limpeza, lavandaria e engomadoria, nalguns casos contabilidade e serviços jurídicos, transferes, entre outros).

Estes serviços tanto podem ter um valor fixo como estar indexados ao valor facturado aos clientes finais (e representar uma percentagem desse valor), e são titulados por facturas mensais que essa entidade emite a favor do proprietário, que inclui IVA à taxa de 23%.

Neste modelo quem emite as facturas aos clientes finais é o proprietário.

A entidade prestadora de serviços se for pessoa singular é tributada em sede de IRS e no regime simplificado sobre 35% do valor dos respectivos rendimentos (aplica-se o coeficiente 0.35 por se tratar de uma actividade enquadrada no código CIRS 1519) e caso seja pessoa colectiva deverá estar colectada com o CAE 79900 (principal) e 68321 (secundário).

Modelo 4 - Comodato - Este modelo aplica-se quando a cedência do imóvel é feita a título gratuito, e o regime é em tudo semelhante ao anteriormente referido a propósito do modelo do arrendamento, com a diferenças que nestes casos como o proprietário não obtém rendimentos não é objecto de tributação.

Subjacentes a cada um destes modelos de exploração existem contratos que lhes dão corpo, respectivamente, de arrendamento, cessão de exploração, prestação de serviços e comodato, que terão de ser celebrados obrigatoriamente entre o proprietário e terceiros.

Estes contratos estabelecem os direitos e obrigações das partes, o sistema de pagamento, a duração do contrato, as regras de funcionamento das casas, o processo de auditoria das contas, os procedimentos a adoptar em caso de incumprimento dos mesmos, a forma de resolução de litígios e a legislação aplicável e foro competente e, se bem feitos, podem contribuir de forma decisiva para evitar muitos problemas, e quando estes ainda assim ocorrerem ajudar a que os mesmos possam ser resolvidos sem necessidade do recurso aos tribunais.

Uma nota final para referir que se desaconselha vivamente a utilização de minutas, porque as mesmas não se adaptam às circunstâncias de cada caso concreto, não têm regras que permitam ultrapassar os problemas quando estes ocorrem e, por regra, não se encontram adaptadas às necessidades e características específicas deste tipo de negócios.

Alojamento Local nos Condomínios

Nem Mais Nem Menos (IX) - Episódio 10 - RTP Play - RTP

Condomínios não podem proibir alojamento local

O Supremo Tribunal de Justiça deu razão, no pretérito dia 28 de Março, ao alojamento local. Assim, entendeu, os condomínios não podem proibir esta actividade.

Em causa está um recurso da decisão do Tribunal da Relação de Lisboa, que tinha dado razão a uma assembleia de condóminos que tinha proibido uma proprietária de explorar a actividade de alojamento local no seu apartamento.

O Tribunal da Relação de Lisboa considerava que a actividade de alojamento local é incompatível com o uso para habitação que estava previsto para o apartamento em causa. Por isso, sendo "comércio", não devia existir naquela mesma fracção.

Já o Supremo Tribunal de Justiça segue em sentido contrário, considerando que o acórdão do Tribunal da Relação "parece lavrar uma enorme confusão".

Na verdade, o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fracção mobilada a turistas constituir um acto de comércio não significa que na fracção se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respectiva habitação", pode ler-se na decisão do Supremo.

Esta última deliberação vem na linha de outra tomada pelo Tribunal da Relação do Porto, que entendeu que o condomínio não tinha poder para bloquear o alojamento local, uma vez que a actividade não violava o título constitutivo da propriedade.

"O conceito de alojamento está contido no conceito de habitação. A utilização para alojamento de turistas não diverge da utilização para habitação. A pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita: dorme, descansa, pernoita, tem as suas coisas", considera o acórdão de Setembro de 2016 da Relação do Porto.

Quanto às queixas de estranhos no prédio, barulho e desgaste nas zonas comuns, o tribunal acredita que o impacto dos turistas pode ficar "mesmo aquém do que seria feito pelos membros desse agregado" que ocuparia a casa.

A partir desta decisão do Supremo Tribunal de Justiça o importante é que os condomínios comecem a adoptar uma atitude menos proibicionista e mais positiva, procurando vias amigáveis de resolução dos conflitos em causa, em sede do próprio condomínio e das respectivas assembleias de condomínio, por obediência a um princípio de boa vizinhança subjacente à lei.

A ALEP, liderada por Eduardo Miranda, organização que representa o sector, considera que "esta decisão é importante pois traz estabilidade jurídica a uma actividade que tem ganho um peso crescente não só a nível económico mas também social, uma vez que já há milhares de famílias que dependem do alojamento local e irá apresentar um Manual de Boas Práticas do Alojamento Local, numa tentativa de promover um "espírito de boa vizinhança e de cooperação" nos condomínios onde exista esta actividade.

Padaria em fração comercial

Numa fração comercial não pode ser exercida a atividade industrial de panificação, isto é, não podem amassar e cozer pão naquele espaço.

Em propriedade horizontal, por muito isolada que esteja a fração, a padaria funciona 24 hora durante todo o ano e o ruído dos aparelhos, especialmente quando ligados durante a noite, torna-se incomodativo, especialmente para quem vive logo acima dessas instalações.

O repouso que cada pessoa necessita de desfrutar no seu lar para se retemperar do desgaste físico e anímico que a vida no seu dia a dia provoca no ser humano é algo essencial a uma vida saudável, equilibrada e física e mentalmente sadia.

O direito ao repouso, ao sossego e ao sono são uma emanação da consagração constitucional do direito à integridade física e moral da pessoa humana e a um ambiente de vida sadio, constituindo por isso, direitos de personalidade e com assento constitucional entre os Direitos e Deveres Fundamentais.

A nossa lei fundamental concede uma maior proteção jurídica a estes direitos do que aos direitos de índole económica, social e cultural.

Veículos a GPL já podem estacionar em garagens

A utilização de veículos movidos a GPL (gás de petróleo liquefeito) tem vindo a ser simplificada em Portugal. Desde janeiro de 2103, passou a ser possível estacionar viaturas deste tipo em parques de estacionamento fechados e subterrâneos, mas faltava regulamentar a sua segurança e identificação. A Portaria n.º 207-A/2013, de 25 de junho, resolve esta falha, estabelecendo o regime a que devem obedecer as prescrições técnicas em causa.

Assim, os componentes inerentes à utilização de GPL, vulgarmente designados por “kit de conversão”, devem ser aprovados de acordo com o previsto no Regulamento ECE/ONU n.º67 da Comissão Económica das Nações Unidas para a Europa.

Cumprido este requisito, é ainda necessário colocar uma vinheta ou dístico identificador de acordo com os modelos definidos. Para os veículos da categoria M1 e N1, deve ser exibida uma vinheta identificadora no canto inferior direito do para-brisas. Para veículos das categorias M2 e M3, deve ser exibido o dístico identificador na metade direita do painel da retaguarda, a uma altura do solo não superior a 1,20m.

Uma vez cumpridas estas diretivas, há apenas que remover as antigas placas que proibiam o estacionamento das viaturas a GPL nos parques e estacionamento subterrâneos e fechados.

Com esta portaria, dá-se mais um passo no sentido de tornar o GPL numa alternativa fácil à gasolina e ao gasóleo, com as vantagens de proporcionar uma poupança significativa de custos e de ser mais amigo do ambiente, já que causa uma menor emissão de gases.