O Tribunal da Relação do Porto (TRP) (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo
n.º 25192/16.3T8PRT.P1, de 10 de janeiro de 2019) decidiu que sem a concordância do proprietário da fração destinada a
habitação e afeta a alojamento local não pode a assembleia de condóminos
deliberar no sentido de proibir ou impor restrições ao uso da fração para essa
finalidade.
Os proprietários de
três frações autónomas de um prédio, destinadas a habitação e licenciadas para
a atividade de alojamento local, recorreram a tribunal pedindo que fossem
declaradas nulas ou ineficazes as deliberações da assembleia de condóminos que,
por maioria, tinham vedado o acesso ao prédio a quem não fosse condómino,
residente ou convidado, impedindo o uso das frações para a atividade de
alojamento local.
O condomínio e os
demais condóminos contestaram alegando que as frações estavam exclusivamente
adstritas à função habitacional e se situavam num condomínio fechado, com
piscina, sala de ginástica e bilhar, enumerando as consequências do maior
afluxo de pessoas às partes comuns e pedindo para que os autores fossem
condenados a cessar a exploração dos estabelecimentos de alojamento local que
vinham desenvolvendo nas suas frações.
O tribunal julgou
improcedente a ação, condenando os autores a cessarem a atividade de exploração
de alojamento local, decisão da qual um deles recorreu para o TRP.
O TRP julgou
procedente o recurso, revogando a sentença recorrida e declarando ineficazes as
deliberações da assembleia geral de condóminos.
Decidiu o TRP que sem
a concordância do proprietário da fração destinada a habitação e afeta a
alojamento local não pode a assembleia de condóminos deliberar no sentido de
proibir ou impor restrições ao uso da fração para essa finalidade.
Os conceitos de
habitação e alojamento não são coincidentes. O conceito de habitação é mais
amplo ou intenso. O turista é alguém que está de passagem, que se desloca para
conhecer ou visitar outros locais e que vai regressar ao espaço onde tem a sua
vida organizada e onde habita. Por isso, o turista não habita nos locais onde
se hospeda ou aloja, ele apenas pernoita e descansa nesses locais para
satisfação das suas necessidades de sono e repouso, aí guardando, durante o
tempo da estadia, os bens indispensáveis à viagem que está a fazer.
Todavia, o conceito de
alojamento, mais restrito, está contido no conceito de habitação, de maior
abrangência. Habitar é algo mais do que apenas alojar, mas inclui todos os atos
e utilidades característicos do conceito de alojar.
Nesse contexto, sendo
certo que quem pode o mais deverá poder o menos, a utilização para alojamento
temporário de turistas não diverge da utilização para habitação porque a pessoa
alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele
habita.
Acresce que as frações
de alojamento local não são estabelecimentos hoteleiros que tenham de dispor de
equipamentos, serviços e funcionários para receção dos turistas e prestação de
outros serviços desejados pelos turistas.
Como tal, prevendo o
título constitutivo da propriedade horizontal que determinada fração se destina
à habitação, não existe, em princípio, impedimento a que o seu proprietário a
afete a alojamento local de turistas. A circunstância desse alojamento ser
prestado em regime de prestação de serviços não é bastante para afirmar que a
utilização para alojamento é diversa e incompatível com a sua utilização para
habitação.
Não existindo norma
legal que, ao contrário do que acontece com os hostels, exija a autorização dos
condóminos para a exploração de atividade de alojamento local em prédio constituído
em propriedade horizontal em que coexista habitação. Nem podendo os condóminos,
sem o voto favorável do condómino afetado, proibir ou impor restrições ao uso
da fração para essa finalidade. Pelo que, tendo o condómino em causa votado
contra as deliberações da assembleia geral, estas são quanto a ele, ineficazes,
não podendo o mesmo ser obrigado a cessar a atividade de exploração de
alojamento local na sua fração.
