Alojamento Local - Alteração da legislação e levantamento de restrições

 

1. Em conformidade com o Decreto-Lei n.º 76/2024 de 23 de outubro, inexiste a obrigatoriedade de autorização da Assembleia Geral de Condóminos para o exercício da atividade de AL em fração autónoma destinada a habitação. (Já não é obrigatória a entrega da ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação do AL para solicitar uma licença de alojamento local.)

2. A proibição do exercício da atividade de alojamento local pode constar no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante.

 

3. Se o regulamento do condomínio já restringe o AL, a mudança dessas regras para permitir ou regulamentar a prática de AL exigirá a maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio.

4. É possível a criação ou alteração ao regulamento de condomínio, com o objetivo de proibir o exercício da atividade de alojamento local no prédio. A pretensão pode ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para o futuro aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local submetidos em data posterior à deliberação.

5. No caso em que o AL comprovadamente “perturbe a normal utilização do prédio”, impeça vizinhos de descansar, ou cause incómodo aos outros residentes do prédio, os condóminos poderão apresentar na Câmara Municipal um pedido de cancelamento da licença.

6. A oposição ao exercício da atividade de alojamento local numa determinada fração autónoma deve ser fundamentada e aprovada pela assembleia de condóminos por mais de metade da permilagem do edifício e fundada na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

7. Nos casos mencionados nos pontos 5 e 6, a Câmara Municipal pode, num prazo de 60 dias, iniciar um processo de “aceitação de compromissos e condições” a ser acompanhado pelo provedor do alojamento local municipal, para reconsideração do pedido de cancelamento de licença. Assim, apenas se/quando este compromisso não for viável é que poderá ocorrer o cancelamento por parte da Câmara.

8. É obrigatório que o Turismo de Portugal disponibilize no seu site a informação sobre os AL's ativos. Além do nome do estabelecimento, capacidade máxima e a informação dos titulares da licença agora deve constar a informação da data de validade do seguro obrigatório do alojamento local.

9. Os titulares de alojamento local são obrigados a partilhar com o condomínio o contacto telefónico e também o seu endereço de correio eletrónico.

As principais alterações à legislação do alojamento local prendem-se com:

- Eliminação da caducidade das licenças: As licenças não têm mais uma duração temporal (5 anos, renovável por idênticos períodos), nem será obrigatório seguir qualquer procedimento para as manter ou renovar. A licença não expira em cinco anos, sendo uma licença sem prazo de validade.

- Possibilidade de transmissão de licenças: as licenças são novamente transmissíveis, e são-no também as empresas que detenham registos.

- Redução dos poderes do condomínio: é possível solicitar uma licença sem necessitar da permissão do condomínio, apesar de continuar a ter de cumprir com o regulamento do edifício em questão, e de este regulamento poder de facto proibir a instalação de novos AL's.

- Os condóminos têm o direito de opor-se ao exercício do alojamento local em casos específicos. A oposição é permitida através de uma deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, especialmente em situações de perturbação da paz e do sossego. A decisão final cabe ao presidente da Câmara Municipal.

- Possibilidade de obtenção de licenças de alojamento local: a proibição quase generalizada imposta pelo Mais Habitação foi revertida, devolvendo aos municípios a capacidade de legislação do alojamento local no seu território, incluindo a capacidade de emissão ou de proibição de emissão de novas licenças com base no perfil habitacional de cada freguesia ou parte de freguesia.

- Os municípios poderão sempre aprovar regulamentos para o alojamento local que voltem a impor termos revogados neste Decreto-Lei, como prazos de validade ou restrições de transmissão, se assim o decidirem.

- Mais poder aos municípios: O novo regime valoriza o papel dos municípios, concedendo-lhes autoridade para regulamentar o alojamento local em alinhamento com as particularidades do seu território. Os municípios podem aprovar um regulamento administrativo que vise regular a atividade de AL e consequentemente criar um “provedor do alojamento local” para mediação de conflitos.

- A responsabilidade pela fiscalização recai agora sobre a ASAE e as câmaras municipais, enquanto as juntas de freguesia deixam de ter competências nesta área.

https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/76-2024-892301177

ALOJAMENTO LOCAL - NOVAS LICENÇAS E CANCELAMENTO DAS ATUAIS (*)

1. Por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício os condóminos podem pôr termo aos registos de Alojamento Local que tenham sido emitidos sem a sua aprovação.

 

2.  Para efeitos do cancelamento do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao presidente da câmara municipal competente, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação.

 

3. No caso de novos registos em frações autónomas que se destinem a habitação, eles só podem ser atribuídos se o condomínio, por unanimidade, o autorizar. Tal só não acontecerá se o título constitutivo prever a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.

 

4. Por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, a assembleia geral de condóminos pode determinar que os estabelecimentos de  alojamento local disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos.

5. A contribuição adicional a deliberar tem como limite máximo 30% do valor da quota anual que cabe à fração em regime de Alojamento Local. O pagamento deste contributo tem como critério as despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns que se traduz no aumento das despesas do condomínio, nomeadamente, consumo de eletricidade, uso dos elevadores, das partes comuns, garagens, limpeza, entre outros. Esta contribuição para ser aplicada tem de estar incluída no Regulamento Interno do Condomínio e tem de ser aprovada sem oposição e por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (50+1%)

6. É obrigatório para o titular da exploração celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento, com o capital mínimo de 75.000,00 € por sinistro, ficando ainda obrigado a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio no ou com origem no estabelecimento.

7. Os registos de Alojamento Local (AL) terão uma duração de 5 (cinco) anos, renovável por idênticos períodos, sendo a primeira renovação contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público.

8. As Juntas de Freguesia passam a ter as mesmas competências de fiscalização que atualmente são atribuídas à ASAE e às Câmaras Municipais.

(*) Em conformidade com a Lei nº 56 / 2023, de 6 de outubro

Condomínio proíbe alojamento local mas tem de recuar

O Tribunal da Relação do Porto (TRP) (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 25192/16.3T8PRT.P1, de 10 de janeiro de 2019) decidiu que sem a concordância do proprietário da fração destinada a habitação e afeta a alojamento local não pode a assembleia de condóminos deliberar no sentido de proibir ou impor restrições ao uso da fração para essa finalidade.

Os proprietários de três frações autónomas de um prédio, destinadas a habitação e licenciadas para a atividade de alojamento local, recorreram a tribunal pedindo que fossem declaradas nulas ou ineficazes as deliberações da assembleia de condóminos que, por maioria, tinham vedado o acesso ao prédio a quem não fosse condómino, residente ou convidado, impedindo o uso das frações para a atividade de alojamento local.

O condomínio e os demais condóminos contestaram alegando que as frações estavam exclusivamente adstritas à função habitacional e se situavam num condomínio fechado, com piscina, sala de ginástica e bilhar, enumerando as consequências do maior afluxo de pessoas às partes comuns e pedindo para que os autores fossem condenados a cessar a exploração dos estabelecimentos de alojamento local que vinham desenvolvendo nas suas frações.

O tribunal julgou improcedente a ação, condenando os autores a cessarem a atividade de exploração de alojamento local, decisão da qual um deles recorreu para o TRP.

O TRP julgou procedente o recurso, revogando a sentença recorrida e declarando ineficazes as deliberações da assembleia geral de condóminos.

Decidiu o TRP que sem a concordância do proprietário da fração destinada a habitação e afeta a alojamento local não pode a assembleia de condóminos deliberar no sentido de proibir ou impor restrições ao uso da fração para essa finalidade.

Os conceitos de habitação e alojamento não são coincidentes. O conceito de habitação é mais amplo ou intenso. O turista é alguém que está de passagem, que se desloca para conhecer ou visitar outros locais e que vai regressar ao espaço onde tem a sua vida organizada e onde habita. Por isso, o turista não habita nos locais onde se hospeda ou aloja, ele apenas pernoita e descansa nesses locais para satisfação das suas necessidades de sono e repouso, aí guardando, durante o tempo da estadia, os bens indispensáveis à viagem que está a fazer.

Todavia, o conceito de alojamento, mais restrito, está contido no conceito de habitação, de maior abrangência. Habitar é algo mais do que apenas alojar, mas inclui todos os atos e utilidades característicos do conceito de alojar.

Nesse contexto, sendo certo que quem pode o mais deverá poder o menos, a utilização para alojamento temporário de turistas não diverge da utilização para habitação porque a pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita.

Acresce que as frações de alojamento local não são estabelecimentos hoteleiros que tenham de dispor de equipamentos, serviços e funcionários para receção dos turistas e prestação de outros serviços desejados pelos turistas.

Como tal, prevendo o título constitutivo da propriedade horizontal que determinada fração se destina à habitação, não existe, em princípio, impedimento a que o seu proprietário a afete a alojamento local de turistas. A circunstância desse alojamento ser prestado em regime de prestação de serviços não é bastante para afirmar que a utilização para alojamento é diversa e incompatível com a sua utilização para habitação.

Não existindo norma legal que, ao contrário do que acontece com os hostels, exija a autorização dos condóminos para a exploração de atividade de alojamento local em prédio constituído em propriedade horizontal em que coexista habitação. Nem podendo os condóminos, sem o voto favorável do condómino afetado, proibir ou impor restrições ao uso da fração para essa finalidade. Pelo que, tendo o condómino em causa votado contra as deliberações da assembleia geral, estas são quanto a ele, ineficazes, não podendo o mesmo ser obrigado a cessar a atividade de exploração de alojamento local na sua fração.

Condóminos com poderes para encerrar alojamento local

Nos prédios de apartamentos habitacionais, os condomínios passam a ter uma palavra a dizer no que refere ao arrendamento de curta duração.

O condomínio pode rejeitar a instalação de espaços que funcionem como hostels logo à partida, mas também pode levar ao encerramento de explorações já existentes.

No caso de “prática reiterada e comprovada de atos, que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos” e desde que mais de metade da permilagem do edifício esteja de acordo, os condomínios podem apresentar uma queixa na câmara municipal correspondente a solicitar o encerramento do estabelecimento.

As assembleias de condóminos podem, ainda, optar por fixar uma quota adicional a ser paga pelo proprietário do alojamento. Esta quota poderá ter um valor de mais 30% sobre o valor da quota já paga e destinar-se-á às despesas decorrentes da utilização das partes comuns do prédio pelos hóspedes.

Nova Lei do alojamento local chega em Outubro

O diploma que permite às câmaras municipais e às assembleias de condóminos intervirem na autorização do alojamento local foi publicado esta quarta-feira no Diário da República e entrará em vigor no prazo de 90 dias. As novas regras foram aprovadas na Assembleia da República, com os votos contra do PSD e do CDS-PP, em 18 de julho e promulgadas a 2 de agosto pelo Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, que ressalvou então existirem "soluções pontuais questionáveis e de difícil conjugação de alguns preceitos legais". 

De acordo com as alterações previstas no novo diploma, para "preservar a realidade social dos bairros e lugares, a câmara municipal territorialmente competente pode aprovar, por regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação". 

Nas áreas de contenção a definir pelos municípios, que devem ser reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos, "o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local", critério que apenas se aplica aos estabelecimentos que se instalem após a entrada em vigor da lei. O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante "mera comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal territorialmente competente", que é obrigatória. No caso dos 'hostels', a comunicação prévia tem de ser acompanhada obrigatoriamente da "ata da Assembleia de Condóminos autorizando a instalação".

Relativamente à cessação da atividade, o proprietário tem de proceder ao cancelamento do registo do estabelecimento. Para prestação de serviços de alojamento, "não pode haver lugar à instalação e exploração de 'hostels' em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a mera comunicação prévia com prazo". No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma do prédio, "a Assembleia de Condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos, que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade".

A lei determina também que o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva. O alojamento local é obrigado a ter um Livro de Informações sobre o funcionamento do estabelecimento, nomeadamente sobre a recolha do lixo e os cuidados a ter para evitar perturbações que afetem o descanso da vizinhança, que deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

Os estabelecimentos devem ter obrigatoriamente seguro multirrisco de responsabilidade civil, pelo que a falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo de alojamento local. A fiscalização do alojamento local compete à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e à Câmara Municipal, bem como a instrução dos processos e a aplicação das coimas e sanções acessórias.

Alojamento Local nos Condomínios

Nem Mais Nem Menos (IX) - Episódio 10 - RTP Play - RTP

Condomínios não podem proibir alojamento local

O Supremo Tribunal de Justiça deu razão, no pretérito dia 28 de Março, ao alojamento local. Assim, entendeu, os condomínios não podem proibir esta actividade.

Em causa está um recurso da decisão do Tribunal da Relação de Lisboa, que tinha dado razão a uma assembleia de condóminos que tinha proibido uma proprietária de explorar a actividade de alojamento local no seu apartamento.

O Tribunal da Relação de Lisboa considerava que a actividade de alojamento local é incompatível com o uso para habitação que estava previsto para o apartamento em causa. Por isso, sendo "comércio", não devia existir naquela mesma fracção.

Já o Supremo Tribunal de Justiça segue em sentido contrário, considerando que o acórdão do Tribunal da Relação "parece lavrar uma enorme confusão".

Na verdade, o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fracção mobilada a turistas constituir um acto de comércio não significa que na fracção se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respectiva habitação", pode ler-se na decisão do Supremo.

Esta última deliberação vem na linha de outra tomada pelo Tribunal da Relação do Porto, que entendeu que o condomínio não tinha poder para bloquear o alojamento local, uma vez que a actividade não violava o título constitutivo da propriedade.

"O conceito de alojamento está contido no conceito de habitação. A utilização para alojamento de turistas não diverge da utilização para habitação. A pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita: dorme, descansa, pernoita, tem as suas coisas", considera o acórdão de Setembro de 2016 da Relação do Porto.

Quanto às queixas de estranhos no prédio, barulho e desgaste nas zonas comuns, o tribunal acredita que o impacto dos turistas pode ficar "mesmo aquém do que seria feito pelos membros desse agregado" que ocuparia a casa.

A partir desta decisão do Supremo Tribunal de Justiça o importante é que os condomínios comecem a adoptar uma atitude menos proibicionista e mais positiva, procurando vias amigáveis de resolução dos conflitos em causa, em sede do próprio condomínio e das respectivas assembleias de condomínio, por obediência a um princípio de boa vizinhança subjacente à lei.

A ALEP, liderada por Eduardo Miranda, organização que representa o sector, considera que "esta decisão é importante pois traz estabilidade jurídica a uma actividade que tem ganho um peso crescente não só a nível económico mas também social, uma vez que já há milhares de famílias que dependem do alojamento local e irá apresentar um Manual de Boas Práticas do Alojamento Local, numa tentativa de promover um "espírito de boa vizinhança e de cooperação" nos condomínios onde exista esta actividade.