Elevadores com portas de patamar a dar diretamente para o interior de uma habitação.

Há promotores imobiliários, e também proprietários de apartamentos, que consideram uma mais-valia o facto de o elevador sair diretamente dentro de um apartamento. Seja qual for o cenário em que tal se verifica estamos perante uma situação proibida, e que como tal determina o encerramento do elevador.

A DGEG (Direção Geral de Energia e Geologia), através do Diretor de Serviços de Eletricidade distribuiu a circular 3/2010/DSE-EL indicando que as entidades fiscalizadoras aplicassem a cláusula C2 em todos estes casos. Esta circular veio estabelecer um padrão homogéneo de avaliação deste problema, dado que perante factos semelhantes havia diferentes interpretações da lei (DL 320/2002 de 28 de Dezembro) quer por parte de organismos diferentes, quer dentro do mesmo organismo em regiões distintas.

Identificou-se assim um problema, mas ficava ainda por resolver o modo de resolução que se teria de adaptar. De uma forma pragmática o Diretor dos Serviços de Eletricidade, que assina a circular, separou os casos no que se refere ao tempo em que o elevador foi instalado, antes ou depois da diretiva (1998), e determina ações distintas para cada caso.

Para os elevadores instalados antes da entrada em vigor da Diretiva 95/16/CE, transposta pelo DL 295/98 de 22 de Setembro, devem ser tomadas todas as medidas possíveis para eliminar ou reduzir o risco existente, adotando-se as soluções técnicas adequadas a cada situação.

Caso se verifique, que de todo não é possível, implementar medidas ou soluções técnicas capazes de reduzir ou eliminar o risco em causa, proceder-se-á do seguinte modo:

1. Serão tomadas medidas para garantir que a chave do piso ou apartamento em causa está permanentemente disponível (24h por dia);

2. O proprietário ou seu representante deverá redigir e subscrever uma declaração na qual, para além da sua identificação e/ou da sociedade que representa, indicará:

2.1 O local onde a chave se encontra:

2.2 Que tomou conhecimento da situação de risco resultante da falta de acesso ao seu piso/apartamento e das responsabilidades que daí decorrem;

2.3 Que se compromete a estabelecer com a Administração do Edifício um acordo para a manutenção programada do ascensor, incluindo o acesso à porta do elevador que se encontra inacessível.

3. Estra declaração, uma vez redigida nos termos acima referidos deve ser anexa ao processo do ascensor.

Para o caso dos elevadores instalados depois da diretiva e que por isso nunca deveriam ter sido certificados, fica a informação de que terão de apartar alterações que permitam as operações de socorro, e que tais alterações terão de ser avaliadas pelos Organismos Notificados que se pronunciarão sobre a sua validade ou não.

Por último um alerta. Não queiram nunca ter um elevador cuja porta saia diretamente dentro do vosso apartamento. É a forma mais fácil de se entrar numa casa. As portas de elevador abrem por dentro com extraordinária facilidade, e não há qualquer forma de garantir a segurança num caso desses. É um conforto muito perigoso, ilegal e inseguro.

Inspeção de elevadores com Cláusulas C2

As inspeções periódicas incidem sobre todo o parque instalado de ascensores, escadas e tapetes rolantes, e destinam-se a verificar a segurança desses equipamentos. São feitas, como o seu nome indica, periodicamente, variando o intervalo de tempo entre as mesmas pela idade do equipamento, tipo de equipamento e utilização do edifício.

A responsabilidade da fiscalização de segurança dos elevadores (falemos em elevadores para englobar todo o tipo de equipamento sujeito a este tipo de inspeções) pertence a entidades privadas certificadas, com regras que uniformizaram os critérios de atribuição de cláusulas aos equipamentos inspecionados.

Então definiram-se 3 tipos de cláusulas (e abreviando): as C3 que no fundo são apenas recomendações, as C2 que permitem que o elevador fique em funcionamento mas que determinam um certo tempo para que haja uma reparação, e as C1 que, sendo tão graves, obrigam à imediata imobilidade do elevador que apenas pode ser reposto em marcha após a reparação da inconformidade.

Nem todos os elevadores são inspecionados à luz das mesmas regras, sendo necessário saber o ano de entrada em serviço do elevador para se poder saber qual a legislação que se lhe aplica.

A EMA (empresa de manutenção de elevadores) deve informar o seu cliente do estado técnico da segurança dos elevadores. Só dessa forma se pode garantir a segurança permanente dos utilizadores dos equipamentos.

Lojas comerciais comparticipam nos elevadores

Nas despesas com os ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas. Assim, se o elevador parte do rés-do-chão, os condóminos deste piso não participam no pagamento das respectivas despesas. Mas, se o elevador permitir o acesso à cave, onde se situam, por exemplo, as garagens comuns, já se considera que o rés-do-chão, é servido pelos elevadores.

Os proprietários das lojas com saída directa para a rua, sem ligação com as entradas comuns do prédio, estão obrigados a contribuir para as despesas correntes das partes comuns do edifício que possam utilizar. Esta obrigação dos condóminos é uma obrigação real, que tem origem no estatuto da propriedade horizontal.

Mesmo os condóminos que só têm uma garagem no prédio e moram noutro, apesar de entrarem de carro, nada lhes impede que saiam pela porta de entrada ou vice-versa, daí que tenham também de pagar as despesas respeitantes aos elevadores, mesmo que aleguem que entram e saem pelo portão da garagem.

A comparticipação nas despesas dos elevadores não depende da sua efetiva utilização pelo condómino, mas da possibilidade de os usar na fruição da respetiva fração.

Cláusulas abusivas nos contratos de manutenção de elevadores

São nulas, porque desproporcionadas, as seguintes cláusulas normalmente constantes nos contratos de manutenção simples de elevadores:

- Cláusula nas condições gerais: "A rescisão antecipada por parte do Cliente, obrigará o mesmo ao pagamento imediato dos meses em falta até ao seu termo, multiplicados pelo valor mensal do serviço de manutenção em vigor à data da rescisão. Esta indemnização terá lugar se não houver lugar à resolução antecipada fundamentada no incumprimento ou cumprimento defeituoso do contrato imputável à fornecedora de serviços"

- Cláusula nas condições contratuais específicas: O presente contrato terá início em xx-xx/20xx e manter-se-á válido por 2 (dois) anos, considerando-se tacitamente renovado por iguais períodos desde que não seja denunciado por qualquer das partes, com pelo menos 90 dias de antecedência do seu termo através de carta registada"

A Jurisprudência considera que dentro do quadro padronizado, é de considerar desproporcionada aos danos que visa ressarcir, e como tal nula, a cláusula penal convencionada, pois dela resultará o pagamento pelo cliente/aderente da totalidade das prestações correspondentes aos meses do contrato em que este já cessou, sem a contra prestação do serviço da empresa de manutenção elevadores que, para além disso, ficaria beneficiada por receber de uma só vez e em antecipação ao que estava previsto.

No que respeita ao prazo de denúncia, a Jurisprudência considera que noventa dias de prazo de denúncia, mesmo em contratos que tenham a duração de dois e cinco anos, é manifestamente excessivo por criar um desequilíbrio contratual nitidamente em desfavor do aderente/cliente que denuncia o contrato.